부동산 임대업자 여신심사가이드라인 적용으로 정부의 대출 옥죄기가 시작되며 2018년은 상가 분양시장 위축이 불가피할 것으로 보인다.
정부는 ‘10.24가계부채종합대책’을 통해 부동산 임대업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI-Rent To Interest)을 적용한다고 발표했다.
이에 따라 앞으로 임대업자가 대출을 받을 때 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출이 승인되는 것이다. 상가분양의 경우 대출 비중이 높은 편이기 때문에 한층 강화된 대출요건에 투자자들의 자금 줄이 막히며 수요 감소 등 시장이 받는 타격이 클 전망이다.
2017년 마곡, 미사, 동탄2 등 243개 상가 분양
근린상가 남양주 다산신도시 등 공급 활발
올해는 지난해보다 43% 가량 증가한 243개 상가가 공급된 가운데 마곡, 미사, 동탄2, 다산신도시 등 새 아파트 입주가 진행 중인 수도권 택지지구 중심으로 상가 공급이 집중되며 물량이 증가했다.
권역별 비중은 수도권이 75%로 전년 동기 대비 11%p 높아졌고 지방은 전체물량의 25%를 차지했다.
전국 상가 분양 단지, 점포 수 추이 및 권역별 비중
유형별로는 근린상가 비중이 높았다. 2017년 근린상가는 전년동기 대비 74% 많은 92개가 분양했다. 수도권 택지지구 내 새 아파트 입주가 이어지며 근린상가가 증가한 가운데 3분기 남양주 다산신도시 중심으로 근린상가 공급이 활발히 진행되며 물량 증가에 영향을 줬다. 그 외 유형별로는 단지내상가 75개, 복합형상가 58개, 테마상가 12개, 대형복합상가 6개 순으로 공급됐다.
상가 평균 분양가 3.3㎡당 2,845만원, 2015년 이후 가장 높아
마곡, 미사, 다산 등 수도권 중심으로 분양가 상승
올해 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2,845만원으로 최근 8년 중 가장 높았다.
대규모 상가 비중 비교 및 연도별 평균 분양가 추이
이는 상업용지 입찰경쟁 및 낙찰가격이 높아지며 상가 분양가도 동시에 높아진 것으로, 특히 올해는 수도권 유망 택지지구 중심으로 상가 분양이 활발히 진행되며 평균 분양가 상승이 두드러진 것으로 분석된다.
권역별로는 수도권 3.3㎡당 3,089만원, 지방 3.3㎡당 2,134만원으로 집계됐다. 지방은 예년과 비슷했던 수준을 보였던 반면 마곡, 다산, 미사 등은 3.3㎡당 5,000만원 수준에서 공급되며 수도권이 전년동기 대비 17% 상승한 것으로 나타났다.
LH 단지 내 상가, 41개 단지 총 270개 점포 공급
하남미사, 3.3㎡당 6,575만원으로 상위 낙찰가격 랭크
LH 단지 내 상가는 41개 단지에서 총 270개 점포(특별공급 제외)가 공급되며 2016년(35개 단지, 224개 점포)보다는 물량이 소폭 증가했다.
일반 아파트를 배후로 한 상가는 2016년과 비슷한 규모로 공급됐던 한편 2017년은 행복주택을 배후로 한 단지 내 상가 12개가 입찰에 나서면서 전체 물량 증가에 영향을 준 것으로 보인다.
권역별로는 수도권이 화성동탄2, 하남미사 등 24개 단지가, 지방은 대구, 충남, 경남 등 17개 단지가 공급됐다. 2017년 공급된 LH 단지 내 상가 중에서는 6개 점포를 제외하고 모두 주인을 찾았다(최초 입찰 기준).
평균 낙찰가율은 175%로 평균 낙찰가격은 3.3㎡당 2,605만원이다. 단지별 평균 낙찰가로는 하남미사 A20블록이 3.3㎡당 6,575만원으로 가장 높았고 구리갈매B2(5,148만원/3.3㎡), 시흥은계B-2블록(5,063만원/3.3㎡) 순으로 높은 낙찰가를 나타냈다.
연도별 LH 단지 내 상가 공급 가격 및 낙찰가율 추이
높아지는 분양가, 금리인상 등의 투자 리스크 고려한다면 보수적 접근 ‘필요’
올해는 수도권택지지구 위주로 상가 분양이 활발히 진행되고 꾸준한 수요로시장의 명맥이 이어지는 모습이었다.
하지만 내년 상가 분양을 염두에 둔 투자자라면 최대한의 보수적인 접근이 필요하다. 앞으로 대출 심사가 까다로워지고 투자수요의 자금 융통이 어려워지는 가운데 상가시장이 위축될 가능성이 엿보이기 때문이다.
높아지는 분양가도 투자 시 경계해야 할 부분이다.
최근 수도권 유망 지역의 1층 상가도 공실을 면치 못하고 있어 수요마저 감소한다면 상가 시장의 분위기가 예상보다 더 위축될 가능성이 높다. 더욱이 조만간 기준금리 상승에 따라 투자자들의 이자 부담 또한 높아진다는 것도 염두해야 한다.
다만, 자금여력이 있는 수요자에게는 기회요인이 될 수 있다. 수요 감소로 상가분양 경쟁률이 낮아질 것으로 예상되기 때문이다.
