정부의 6·17 부동산 대책 등 잇단 규제 대책에 비수기까지 겹치면서 주택시장에 ‘거래절벽’이 현실화되고 있다. 매도·매수자 모두 관망세로 돌아서면서 ‘거래절벽’을 넘어 ‘냉각기’에 접어들었다는 분석이 나올 정도로 주택시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다.

서울시 부동산정보광장에 따르면 이달(24일 기준) 서울 아파트 전체 매매 건수는 1063건으로 집계됐다. 이는 지난해 8월(6606건)에 비하면 16% 수준이다. 

특히 지난 6월 역대급 거래량(1만5598건)과 비교하면 6.8%에 불과하다. 구별로 강남구 거래 건수가 34건(7월 336건)을 비롯해 ▲서초구 44건(7월 408건) ▲송파구 41건(7월 529건) ▲강동구 68건(7월 537건) ▲마포구 51건(7월 452건) ▲영등포구 32건(7월 393건) 등이다.

서울 아파트 거래량은 줄었는데, 집값은 상승세다. 한국감정원에 따르면 이달 셋째 주(17일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.02% 올랐다. 지난주와 같은 상승 폭을 기록했다. 정부의 잇단 부동산 규제로 강남3구의 집값이 보합세로 접어든 반면, 중저가 단지가 몰린 강북지역을 중심으로 가격이 상승했다.

서초구와 송파구는 전주에 이어 0.00%의 보합세를 보였고, 강남구는 GBC 호재 영향을 받는 청담동 위주로 상승해 0.01% 올랐다. 강동구도 명일·천호동의 9억원 내외 단지를 위주로 0.01% 올랐다.

관악구(0.04%)는 신림동의 중저가 단지와 봉천동의 저평가 단지를 중심으로 상승세를 이어갔다. 또 양천구(0.04%)는 재건축 기대감이 있는 목동 신시가지 위주로, 동대문구(0.05%)는 답십리·이문·전농동 위주로, 중랑구(0.05%)가 상봉·신내동을 중심으로 매매가격이 상승했다.

실제 강북지역의 아파트 매매가격 상승세가 심상치 않다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강북구 미아동 미아동부센트레빌(전용면적 84㎡)은 지난달 15일 9억원에 거래되며 신고가를 경신했다. 

지난 6월 8억4800만원에 이어 한 달 만에 신고가를 뛰어넘었다. 또 노원구 상계동 상계주공7단지(전용면적 79㎡)도 지난달 31일 9억원에 거래됐다. 이전 최고가보다 2000만원 올랐다.

부동산시장에서는 전반적인 매물 부족이 집값 하락을 막고, 상승세를 이끌고 있다는 게 중론이다. 특히 정부와 여당은 잇단 부동산 대책으로 세금 부담을 느낀 다주택자들이 매물을 내놓으면서 공급에 숨통이 트일 것으로 기대하고 있지만, 일선 현장에서는 다주택자들의 움직임이 뚜렷하지 않다. 

정부는 지난 7·10 대책을 통해 다주택자와 법인에 대한 취득세율을 최대 12%까지 끌어올리고, 다주택자에 대한 종합부동산세 중과세율도 최고 6.0%로 높였다.

정부는 종부세 과세표준 94억원(시가 123억5000만원) 초과 구간에 대해 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 현행 3.2%에서 6.0%로 상향하기로 했다. 

지난해 12·16 부동산 대책 발표 당시 4.0%로 올리겠다는 계획보다 2.0% 상승했다. 또 2주택 이하(조정대상지역 2주택 제외)의 경우 예정대로 2.7%에서 3.0%로 추진한다.

과표 50억~94억원(시가 69억~123억5000만원)의 경우 다주택자는 현행 2.5%에서 5.0%로 2배 올렸다. 또 과표 12억~50억원(시가 23억3000만원~69억원)도 다주택자는 1.8%에서 3.6%로 상향했다.

하지만 지난달 아파트 증여 건수가 역대 최고치를 기록했다. 한국감정원이 발표한 자료에 따르면 지난달 전국의 아파트 증여 건수는 1만4153건으로, 전월(6133건) 대비 2.3배에 이른다. 

다주택자들이 7·10 대책 이후 보유세와 양도세 등 세금 부담을 피하기 매매 대신 증여로 돌아섰다는 분석이다. 

증여세의 최고세율이 50%(과세표준 30억원 초과)로 현행 3주택자 양소세 중과세율(최대 72%)보다 낮은 데다 배우자 증여재산공제 한도가 6억원(10년간 누계한도액)이기 때문이다.

주택시장에서는 다주택자들이 보유한 매물이 시장에 나오는 것이 제한적일 것이라는 게 중론이다. 

강화된 종부세율은 내년 6월1일 기준으로 적용되기 때문에 다주택자들이 시장을 관망하면서 매물을 서둘러 내놓거나 호가를 내리지는 않으면서 당장 집값 하락을 기대하기 어렵다는 분석이다.

일각에선 보유세 부담을 꾸준히 늘리는 대신 상대적으로 높은 거래세(양도세·취득세)를 낮춰야 한다는 지적이 나오고 있다. 거래가 끊긴 부동산시장에서 거래세 인하시기를 놓칠 경우 시장 전체가 위축되면서 자칫 실수요자가 피해를 입을 수 있기 때문이다.

또 꾸준한 거래 없이 시세보다 낮은 일부 급매물만 가지고 집값을 낮추는데 한계가 있을 수밖에 없다. 올해 6월까지 양도세 중과를 한시적으로 유예해주기도 했지만, 대상을 10년 이상 보유한 주택으로 제한하면서 별다른 효과를 발휘하지 못했다.

실제 우리나라의 거래세 비중은 다른 나라에 비해 높은 편이다. 우리나라(2015년 기준)는 국내총생산(GDP)대비 보유세 비중이 0.8%로 경제협력개발기구(OECD) 평균 1.1%보다 낮다. 

다만 거래세 비중은 2.3%로 OECD 평균 0.8%보다 3배가량 높다. 이에 부동산관련 총 세 부담이 3.1%로 OECD 평균 1.9%보다 1.6배나 높다.

부동산 침체기에 가까운 거래절벽에도 정부의 예상만큼 매물이 늘지 않고, 집값도 실수요자가 체감할 수 있을 정도로 떨어지지 않는 이유도 이와 무관치 않다.

정부는 거래세 인하에 대해 신중하다. 다주택자들이 부동산시장을 교란하고 있다고 판단한 정부 입장에서 거래세 인하는 자칫 투기세력에게 퇴로를 열어주는 것으로 해석될 수 있기 때문이다.

또 거래세 인하를 위해서는 지방자치단체들을 설득해야 한다. 취등록세는 지방세로, 전반적인 세율 인하는 지방재정에 미치는 파급 효과가 크기 때문에 지자체의 반발을 불러올 여지가 있다. 

일부에선 국세인 종부세가 느는 만큼 이를 지방교부금으로 더 늘리면 된다고 주장하지만, 지자체를 설득하기에는 역부족이다.