신규 계약 미적용…강제성·처벌 규정 無 실효성 의문
정부가 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 임대료 기준인 전월세 전환율을 하향 조정하기로 하면서 ‘전세의 월세화’ 현상을 잠재울지 관심이 쏠리고 있다.
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 19일 “현행 4%인 전월세 전환율을 2.5%로 하향 조정하겠다”고 밝혔다.
홍 부총리는 이날 ‘제3차 부동산시장 점검 관계장관회의’에서 “현행 4%인 월차임 전환율이 임차인의 월세전환 추세를 가속화하고 임차인 부담을 가중시킬 수 있다는 지적 등을 감안했다”며 “임차인 전세대출금리와 임대인 투자상품 수익률, 주택담보대출 금리 등 기회비용 등을 모두 고려해 2.5%로 할 계획”이라고 강조했다.
이에 따라 오는 10월부터 전월세 전환율이 기존 4%에서 2.5%로 낮아진다. 예를 들어 집주인이 5억원의 전세를 보증금이 3억원인 월세로 전환할 경우, 전월세 전환율이 4%일 땐 세입자가 월세로 66만6000원을 내야 한다.
하지만 전월세 전환율이 2.5%로 내려가면 월세는 41만6000원으로 줄어든다. 세입자의 주거비 부담이 그만큼 낮아진다.
전월세 전환율 하향 조정은 임대차 보호법 시행으로 주택시장에서 전세가 반전세(보증부 월세)나 월세로 빠르게 전환되는 것을 막겠다는 취지다. 또 전세 물건의 월세 전환을 늦춰 전셋값을 안정화 시키겠다는 정부의 의지가 반영됐다는 분석이다.
실제로 7·10 부동산 대책의 후속 조치인 ‘계약갱신청구권’과 ‘전월세상한제’ 등 임대차 보호법이 본격 시행됐지만, 전세시장은 심상치 않다. 서울 아파트 전셋값은 60주 연속 상승세다. 한국감정원에 따르면 이달 셋째 주(17일 기준) 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.12% 올랐다.
상승률은 전주(0.14%) 대비 다소 낮아졌다. 강동구(0.19%)와 강남·서초구(0.17%), 송파·성북구(0.16%), 마포구(0.15%) 등의 전셋값 상승률이 비교적 높았다.
감정원 관계자는 “실거주 요건 강화로 전세 매물이 감소하면서 전셋값이 안정될 때까지 당분간 시간이 걸릴 것으로 보인다”고 말했다.
전세 매물 품귀 현상은 통계로도 확인된다. KB국민은행이 발표한 ‘주택가격 동향 시계열’에 따르면 지난달 서울의 전세수급지수는 174.6을 기록했다. 지난 2016년 4월 이후 4년3개월 만에 가장 높은 수치다. 전세수급지수가 100을 넘는 경우 전세 수요가 공급보다 많다는 것을 의미한다.
임대차 3법과 0%대 초저금리 장기화, 재건축 조합원 2년 실거주 의무 영향 등으로 전세 매물은 갈수록 더욱 줄어들고, 월세 전환 속도도 빨라질 것으로 예상된다. 정부는 전월세 전환율을 낮춰 전세 매물이 월세로 전환되는 것을 늦추고, 월세의 급격한 인상도 막겠다는 것이다.
하지만 현재 전월세 전환율이 지켜지는 않는 경우가 많고, 신규 계약 때는 적용되지 않기 때문에 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 한국감정원 기준으로 지난달 수도권 전월세 전환율은 5.7%, KB국민은행 기준으로는 4.81%였다.
또 집주인이 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자와 신규 계약을 맺는 과정에서 전월세 전환율을 초과하는 수준까지 월세를 올려도 이를 제지할 마땅한 방법이 없다. 집주인이 새로 계약할 때 임대료를 대폭 올릴 가능성을 배제할 수 없다는 것이다.
주택시장에서는 전월세전환율의 실효성을 높이기 위해서는 과태료 등 법적 제재 수단이 필요하고, 월세 공제 확대 등의 추가 대책이 뒤따라야 한다는 게 중론이다.
이에 따라 현재 국회에서는 과태료를 부과하는 법안이 발의됐다. 지난 4일 무소속 이용호 의원은 전세를 월세로 전환할 때 법이 정한 전월세전환율보다 높게 월세를 받으면 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용이 담긴 ‘주택임대차보호법일부개정법률안’을 발의했다.
