부동산시장 활성화는 금리인하가 필수적
내년 1분기, 주가 정상화 전망
정부가 침체된 부동산경기를 살리기 위해 규제 지역을 완화하고 다음 달부터 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주담대를 허용하기로 하면서 건설주의 반등을 기대할 수 있게 됐다.
다만, 이같은 조치에도 증권가는 장기간 하락세를 보였던 건설주의 주가 회복이 당장은 쉽지 않다는 판단이다. 다만 내년부터 정상화의 가능성을 조심스럽게 내다봤다.
11일 한국거래소에 따르면, 최근 3개월간(10일 기준) 건설업지수는 18.97% 하락했다.
지난 3월까지만 해도 129.36포인트에 달했던 건설업지수는 기준금리 인상기조가 본격화되면서 하락세로 전환해 지난달 27일에는 70.96포인트까지 떨어졌다. 약 7개월 만에 45% 급락한 것이다. 이후 소폭 상승해 전일(10일) 기준 81.76포인트까지 올라왔으나 부동산시장의 회복을 내다보기에는 어려운 지수다.
최근 코스피지수의 회복세에도 불구하고 여전히 건설업지수가 여전히 힘을 못쓰는 것은 금리인상에 더해 레고랜드 사태로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 자금경색이 심화됐기 때문이다. 설상가상으로 자재가격까지 상승하면서 건설기업들의 부담이 확대된 데다 미분양 발생까지 겹친 것도 한몫했다.
이에 금융당국은 부동산시장을 살리기 위해 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 부동산 규제지역에서 해제했다.
지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 지방 전체(세종 제외)를 규제지역에서 해제한 데 이어 이번에 수도권도 대거 해제함에 따라, 규제지역은 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 총 5곳만 남게 됐다.
또 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제 및 지역별·주택가격별로 차등화된 LTV 모두 내달 1일부터 50%로 일원화하고, 투기과열지구 내 15억원 초과 아파트 주담대 허용은 오는 12월 초로 앞당겨 시행하기로 했다.
정부가 지난 10일 이 같은 내용을 담은 ‘부동산시장 정상화 방안’을 발표한 가운데 건설주들이 과연 살아날 수 있을지에 대한 시장의 관심이 모아지고 있다.
현재까지 어느 정도는 정책의 효과가 나타나고 있는 모습이다.
11일 오전 9시23분 기준 현대건설은 전 거래일 대비 3.33% 오른 41,850원에 거래되고 있으며, GS건설과 대우건설은 각각 2.73%, 0.63% 상승 중이다.
문제는 금일 건설주의 상승이 정부정책 효과에 힘입은 것인지, 아니면 미 CPI 발표에 따른 코스피 반등에 휩쓸린 회복인지 확인하기 어렵다는 점이다.
일단 전문가들이 시각은 회의적이다. 가장 근본적 문제인 ‘금리인상’이 해결되지 않아 이자부담이 큰 상황에서 부동산거래를 활성화시키기에는 한계가 있다는 지적이다.
정책 기대감으로 일시적인 건설주 반등이 있을 수 있으나 은행권 주택담보대출 최고금리가 연내 8%대를 넘을 것으로 예측되는 상황에서 부동산시장 자체가 살아나기는 힘들 것이라는 입장을 보이고 있다.
장문준 KB증권 연구원은 “추가적인 규제지역 완화와 금융규제 완화 조기 실시 등이 발표됐으나 높은 금리 수준을 감안하면 즉각적인 부동산 거래 활성화를 기대하기는 어려운 상황”이라고 진단했다.
이어 “이번 정부 발표는 무엇보다 레고랜드 사태 이후 급속히 악화된 부동산 PF시장의 불안을 누그러뜨리고 중장기 공급 기반 위축을 해소하는데 초점을 맞춘 것”이라고 설명했다.
다만 증권가는 내년 건설주의 주가가 정상화 될 것으로 보고 있다. 기업가치와 시장가격의 차이가 너무 벌어졌으며 주요 불확실성이 내년 1분기부터 해소될 것이란 판단이다.
배세호 하이투자증권 연구원은 “건설주의 반등 시기는 내년 1분기 중으로 전망한다”면서 “다만, PF 차환 발행 불확실성이 해소되고, 정책 금리 상단이 확정된다는 선행 조건이 필요하다”고 말했다.
이어 “PF 단기사채의 경우 만기가 3개월 이내기 때문에 PF 유동성 이슈가 불거진 10월 이후 발행된 물량은 내년 1분기까지는 차환 불확실성이 해소될 것”이라며, “부동산경기 연착륙시 주택주 주가의 업사이드가 클 것”이라고 내다봤다.
