국민 주거안정을 위해 오는 2023~2027년까지 향후 5년 간 전국에 270만호(수도권 158만호)가 공급된다.

원희룡 국토교통부 장관이 지난 16일 국민 삶의 질 개선을 위한 ‘국민 주거안정 실현방안’을 관계부처 합동으로 발표했다. 이로써 윤석열정부가 지향하는 부동산정책의 구체적인 윤곽이 드러났다.

향후 5년(2023~2027년)간 연도별 공급 계획

다양한 규제합리화와 절차단축으로 민간중심의 주택공급을 활성화하는 한편, 공공택지 등공급기반도 지속적으로 확충해 1~2인 가구 증가와 주택멸실 등으로 인한 주택수요에 안정적으로 대응한다는 방침이다.

특히, 이번 정책을 통해 전 정부의 2.4대책(대도시권 주택공급 획기적 확대 방안) 및 3기신도시 등 기존 공급대책을 계승하면서도 사업진행 과정에서 나타났던 문제점들을 보완하고 개선하고자 했다.

국민주거 안정 실현을 위한 5대 전략을 살펴보면, 우선 ▲민간 정비사업 정상화와 도심복합 사업 개편을 통한 ‘도심 공급 확대’가 있다. 이를 위해 재건축부담금과 안전진단 규제를 합리화하는 한편, 민간 도십복합사업을 신설해 민간도 사업 주체가 되도록 제정한다는 계획이다.

이 외에 ▲‘주거환경 혁신 및 안전강화’를 위해 15만호의 공공택지 신규 지정 및 1기 신도시 마스터플랜을 2024년 발표할 예정이다. 또한, ▲‘주택공급 시차 단축’을 위해 주택사업 인허가 절차를 개선하고 ▲청년원가주택과 역세권 첫집을 통한 맞춤형 주거지원 프로그램을 마련해 ‘주거사다리를 복원’한다는 방침이다.

마지막으로 ▲층간소음 기준을 강화하는 등의 ‘주택품질 제고’를 마련하기로 했다.

지역별로는 수요가 가장 많은 서울에 50만호를 포함해 수도권에 총 158만호(59%)를, 비수도권에 112만호(41%)를 공급하기로 했다.

또, 사업유형별로는 도시정비 및 도심복합사업에 52만호(17%), 3기 신도시를 포함한 공공택지에 88만호(33%), 민간주도 개발사업에 130만호(50%)를 공급할 계획으로, 사업주체별로 보면 민간주도 공급이 182만호(67%)로 절반 이상을 차지하게 된다.

사업유형별 공급 계획

이를 위해 우선 이달 층간소음 저감 개선대책 발표를 시작으로, 9월엔 재건축 부담금 감면대책 및 청년 주거지원 종합대책, 10월엔 추가 신규택지 발표, 12월엔 청년 원가주택 등 사전청약 및 민간 분양 新모델 택지공모와 2023년 상반기 중 민간도심복합 사업 공모 등을 통해 개별사업도 조기에 구체화할 계획이다.

정책변화는 긍정적, 매크로 환경은 불안요인

시장은 이번 정책이 전 정부의 과도한 규제에서 벗어나 규제를 정상화하고, 불합리한 절차를 개선함으로써 민간중심의 도심지역 공급을 확대한 것에 높은 점수를 주고 있다.

그러나 주택공급 정책이 큰 효과를 발휘할 수 있을지에 대한 여부에는 물음표를 던졌다. 현재 처한 매크로 환경이 좋지 않기 때문이다.

가파르게 오르고 있는 금리로 인해 부동산거래량이 정체되는 등 분양시장이 급격히 냉각되면서 민간개발사업이 위축된 상황이다.

더욱이 일각에서는 정부의 공급계획의 실현 가능성도 확신하기 어렵다는 지적이다. 민간중심의 공급확대를 계획하고 있는 만큼 현재의 분양시장 분위기를 감안하지 않을 수 없기 때문이다.

게다가 정비사업의 특성상 사업을 진행하는데 상당한 시간이 소요되는 만큼 주택공급 속도에 있어 불확실성이 큰데다 정책 내용상 공급기준이 인허가인 점도 고려해야할 부분이라고 우려감을 나타냈다.

도시정비 사업 추진 프로세스

송유림 한화투자증권 애널리스트는 “당분간 매크로 환경이 호전되고 주택시장에 대한 우려감이 해소되고 실제 분양공급 성과를 체크해나갈 필요가 있다”고 제언했다.

정책에 따른 시장의 구체적 변화는 시간을 두고 가시화될 듯

이전 정부의 과도한 규제가 해소되고 민간주도의 도심지역 공급 확대를 위해 정상화된 재개발재건축사업 등은 시장에서 긍정적인 평가를 받고 있다.

다만, 대부분의 정책 사안들이 법률 개정과 같은 후속 조치를 필요로 하고, 단기간 내 효과가 아닌, 중장기적 시간을 두고 가시화된다는 점에 유념할 필요가 있다.

실제로 재건축초과이익환수제, 안전진단 규제 등은 이번 발표에서 구체적으로 제시되지 않았는데 향후 순차적으로 추가 대책이 발표될 예정으로, 오는 9월 재건축초과이익환수제 개편을 위한 재건축이익환수법 개정을 발의할 것으로 알려졌다. 이어 12월에는 민간 도심복합사업 도입을 위한 도심복합개발법을 제정하고, 내집마련 리츠 사업 도입을 위한 민간임대특별법도 개정하는 등 국회통과가 필요한 사안들이 남아있다.

이 외에도 1기 신도시 재정비는 올해 하반기 연구용역을 거쳐 마스터플랜을 2024년에 수립하기로 하면서 주택공급 확대를 위한 절차는 시간을 두고 진행될 예정이다.

서울·수도권 도시정비사업 수혜 업체 선별해 접근할 필요

이번에 발표된 8.16 부동산정책 내용은 건설업종에 우호적으로 작용할 전망이다.

다만, 정책 변화의 속도는 시장상황에 따라 좌우될 것으로 보인다. 실제로 최근의 금리인상 기조 및 건설자재가격 상승 등의 요인은 주요 건설사들에 디스카운트 요인으로 작용하고 있다.

그럼에도 시장은 각종 규제완화 및 민간개발 활성화 등 시장주의로의 회귀를 긍정적으로 평가하고 있다.

특히, 윤석열정부의 부동산정책 방향성과 실행과정은 건설사들의 디스카운트 요인을 점진적으로 해소할 것으로 증권가는 판단하고 있다. 때문에 이러한 정책 변화의 긍정적 영향이 건설업종 주가에 충분히 반영되기 위해서는 현재 확대된 부동산 가격에의 불확실성이 먼저 완화되는 것이 중요하다는 지적이다.

한편, 2분기 실적발표가 대부분 마무리되면서 실적에 대한 우려는 상당부분 일단락됐다. 건설업종들의 주가가 바닥을 친 상황에서 최근 들려오는 해외사업과 관련된 긍정적 소식은 주가 회복에 힘을 더하고 있다.

다만, 여전히 국내 주택시장에 대한 전망은 그리 밝지 않지만, 대형건설사의 경우 도시정비 시장에서의 탄탄한 입지와 상당 규모의 수주를 확보하고 있다는 점에서 긍정적이다.

백재승 삼성증권 애널리스트는 “국내사업의 경우 이번 대책에서 강조된 서울·수도권 중심의 도시정비 사업 확대에의 수혜가 가능한 업체들을, 해외사업에선 도시개발·발전·인프라 공종에 경쟁력을 가진 업체들을 선별해 접근할 필요가 있다”고 전했다.