정부가 지하철 역세권과 노후 저층 주택지를 고밀 개발해 2025년까지 서울에서만 32만3000가구를 공급하는 내용의 대규모 주택 공급 대책을 내놨다. 지방 까지 포함해 전국적으로는 83만6000가구에 달한다. 

이렇게 되면 기존에 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만 가구 공급계획에 더해 모두 200만 가구를 공급하는 역대 최대 수준의 공급 대책이다. 정부는 규제를 완화하고 절차를 간소화해 사업 속도를 높이고 민간 참여를 독려할 계획이다.

5일 국토교통부와 기획재정부 등은 서울과 수도권 외에도 전국 주요 대도시에 주택 공급을 확대하는 내용의 ‘공공주도 3080플러스 대책’을 전날 발표했다고 밝혔다.

정부는 서울 32만3000가구, 인천·경기 29만3000가구, 5대광역시 22만가구 등을 포함해 총 83만6000가구를 새로 공급하기로 했다.

이번 83만6000가구 중 57만3000가구는 도심 내 신규 사업을 통해서 공급하고, 26만3000가구는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보한다는 계획이다.

변창흠 국토부 장관은 “불안심리 해소를 위해 추가적인 주택공급이 절실한 상황”이라며 “2025년까지 전국 80만 가구, 서울 30만 가구 이상을 추가로 공급하겠다”고 밝혔다.

그는 특히 “내 집에 사는 분이 적고 상대적으로 주거여건이 열악한 곳이 많은 서울과 같은 대도시는 집중적으로 주택을 공급할 필요가 있다”며 “이번에 서울에 공급하는 30만 가구는 분당신도시의 세 배, 강남3구 아파트와 비슷한 규모”라고 강조했다.

이번 대책은 문재인 대통령이 신년 기자회견에서 주문했던 ‘특단의 대책’이자 변 장관 취임 이후 처음 내놓는 대책이란 점에서 큰 관심을 모았다.  

문 대통령이 지난달 초 신년 기자간담회를 통해 처음으로 부동산 문제에 대해 대국민 사과까지 한데다 특단의 대책을 예고한 이후에도 집값이 연일 치솟고 있는 상황이라 정부도 어느 때보다 심각하게 상황을 인지해왔다.  
 
한국부동산원에 따르면 수도권 아파트값이 지난주 평균 0.33% 올랐고, 경기도의 경우 0.46% 올라 역대 최고 상승률을 기록했다.

정부는 이번 대책을 발표하면서 그간 강도 높은 수요관리로 투자수요가 감소하고 있지만 금리인하에 따른 주택수요 증가와 도심 내 공급부족 우려가 겹쳐 젊은 층의 내 집 마련 불안심리가 확산되고 있다고 진단했다.
 
또 가구분화가 이례적으로 가속화되는 가운데 2019년 수준의 가구 수 증가세가 지속될 경우 총량적 수급 불균형이 우려되는 상황이라고 판단했다.

아울러 산업구조 변화, 에너지 제도 등 신기술 발전, 소득수준 향상 및 주거 트렌드 변화로 도시 공간구조의 개편도 필요한 상황이라고 덧붙였다.

정부는 우선 지하철 역세권·준공업지역·저층주거지역을 고밀개발하는 도심 공공주택 복합사업을 통해 30만6000가구를 공급한다는 계획을 세웠다.

3년간 한시적으로 도심 공공주택 복합사업을 신규 도입해 노후 슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치중인 역세권, 준공업지, 저층주거지 등을 신속하게 정비하기로 했다.

특히 토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 사업이 확정되고 공기업의 부지확보와 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙(Fast-Track)을 적용하기로 했다.

또 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 제고하기로 했다. 토지 소유자에게는 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%포인트(p) 높은 수익률과 아파트 상가 우선공급을 보장해 참여율을 높인다는 계획이다.

역세권(5000㎡ 이상)은 용적률을 최대 700%까지 상향하고 상업시설 비율을 완화하는 등의 조치를 통해 '주거상업고밀지구'로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고, 제조·유통 위주로 저밀 개발돼 있는 준공업지역(5000㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D(연구개발)센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업융합지구’로 조성할 계획이다. 

낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광 높이 기준 등 건축 도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경 육아시설 등을 갖춘 ‘주택공급활성화지구’로 조성한다.

역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5000㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 ‘소규모 재개발사업’을 신설해 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선할 계획이다.

정부는 또 이해관계 조율, 공익확보 등 공공 기능을 정비사업에 적용한 ‘공공직접시행 정비사업’도 도입해 활성화하기로 했다. 기존 공공재개발이나 공공재건축보다 공공의 역할을 대폭 강화한 것이다.

공공직접시행 정비사업은 주민 동의를 거쳐 한국토지주택공사(LH), 서울주택공사(SH) 등이 재개발·재건축을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도다.

조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되도록 하고, 조합총회 및 관리처분인가 절차를 생략하며, 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상의 사업 기간을 5년 이내로 대폭 단축해 참여를 유도한다.

아울러 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 재건축초과이익환수제(재초환) 미부과 등을 통해 사업성을 대폭 개선하기로 했다.

이를 통해 조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익을 보장하고, 장래 부담 아파트 값을 현물선납 후 정산하는 방식을 통해 분담금 증가 리스크를 덜어줄 방침이다.

정부는 또 26만3000가구를 신규택지 개발을 통해 공급할 계획이다. 다만 이날 구체적인 지역은 공개하지 않았다.

정부는 전국 15~20곳에 신규공공택지를 확보할 계획이라며 구체적인 입지는 이번 공급방안 발표 이후 별도로 공개할 예정이라고 밝혔다. 시장에서는 시흥·광명, 일산, 김포 지역 등을 후보지로 예상하고 있다.

이날 발표한 지역별 신규택지 계획을 보면 서울은 없는 가운데 인천 경기 18만 가구, 5대광역시 5만6000가구, 지방 2만7000가구 등이다.

수도권은 서울 인근 또는 서울 접근성이 양호한 지역을 중심으로 교통여건 등 개발여건을 고려해 신규택지를 선정할 계획이다.

지방권역은 5대 광역시를 중심으로 주요 도심 인근 지역에 안정적인 주택공급 기반이 구축될 수 있도록 대상지를 선정할 계획이다.

세종행복도시에도 용적률 상향 또는 유보지 활용을 통해 1만3000가구를 추가 공급할 예정이다.

신규 공공택지는 주거기능, 그린도시, 교통망 연계, 일자리 창출 등을 고려해 선정할 방침이다. 다만 지구별 개발규모와 사업여건 등을 고려하고 지자체 협의 등을 거쳐 개발방안을 마련할 예정이라고 정부는 밝혔다.

국토부 관계자는 “입지여건 등을 고려해 후보지를 선별하고 지정제안, 지자체 협의 등을 거쳐 상반기 중 구체적인 입지와 물량을 확정할 계획”이라며 “입지선정과 함께 교통체계 개선을 위한 교통대책도 마련할 것”이라고 말했다. 

이어 “지역여건에 맞는 교통망, 인프라, 자족기능 등을 구축해 주요 도심의 주거 업무기능 등을 분산 수용할 수 있도록 조성할 것”이라고 밝혔다.
 
정부는 또 도시재생 사업방식을 개선해 3만 가구를 공급할 계획이다.

아울러 공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 ‘주거재생혁신지구’를 신설해 도시재생 지구 내 신규주택 공급을 활성화하고, ‘주거재생특화형 뉴딜사업’에 재정 지원을 강화해 연간 120곳 이내 사업지를 선정하기로 했다.

전세대책은 11만4000가구 공급계획의 일환으로 도심 내 단기 입주 가능한 물량도 최대한 확충하기로 했다.

정부는 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80% 이상을 분양주택으로 공급할 계획이라고 밝혔다. 또한 공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재보다 확대하고, 일부는 공공자가주택으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원 할 계획이라고 밝혔다.

아울러 이번 대책에 따라 공급하는 물량에는 일반공급 비율을 상향하는 한편 일부는 추첨제로 공급한다는 뜻도 밝혔다.

현재 9억원 이하 공공분양에서 전용 85㎡ 이하 주택은 일반공급 비중이 15%에 불과하다. 전체 물량의 85%가 특별공급 물량에 배정돼 있다.

이번 대책을 통해 앞으로 일반공급 물량을 50%까지 늘리기로 했다. 자연스럽게 특별공급 비중은 50%로 줄어들게 된다.

또한 전용 85㎡ 이하 공공분양의 일반공급에 추첨제를 도입한다. 현재는 공공분양 시 전용 85㎡ 이하 일반공급은 100% 순차제를 적용하고 있다. 3년 이상 무주택자 중 저축 총액이 많은 자를 당첨자로 선정하는 만큼 무주택기간이 긴 사람 외에는 기회가 없었다.

앞으로는 공공분양 전용 85㎡ 이하 일반공급분에 30% 추첨제를 도입한다. 추첨제 참여요건은 3년 이상 무주택세대 구성원으로 제한한다.

또 현재 전용 60㎡ 이하 공공분양 일반 공급은 소득 자산요건을 적용하고 있지만 앞으로는 60㎡ 이하도 9억원 초과 시에는 소득요건을 배제한다.
 
국토부 관계자는 “이번 대책에서 공급되는 물량은 주택공급을 기다려온 신혼부부, 3040세대 등에게 충분한 내 집 마련의 기회를 부여하기 위해 새로운 공공분양 기준을 마련할 것”이라고 밝혔다.

정부는 또 투기수요의 철저한 차단을 위해 우선공급권은 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책 발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입한 경우는 우선공급권을 주지 않기로 했다.

구체적으로 대책 발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해 추가 지분 확보시 우선공급권을 부여하지 않는다. 건축물 1채에 1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용한다.

또한 우선공급권은 소유권이전 등기시까지 전매제한이 설정되며, 우선공급 대상자(그 세대에 속한 자)는 우선공급계약일로부터 5년 내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양이 불가능 하도록 했다.

아울러 사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정해 실거주 실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고 사업예정구역 및 인근지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등을 강화 할 방침이다.
 
사업 예정지로 거론하는 지역은 가격동향 점검을 강화하고, 불안이 심화되거나 이상 징후 발견 시 사업 대상에서 제외하거나 (예정) 지구지정을 중단한다는 뜻도 밝혔다.

특히 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승 시 대상지역에서 제외할 예정이라고 밝혔다. 또 공공재개발 등 이미 발표한 정책 참여희망 지역도 가격 상승 관찰시 사업 선정에서 제외할 방침이다.

변 장관은 “이번 대책에 따른 도심 내 양질의 주택 공급은 무주택 세대가 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회가 될 것”이라고 밝혔다.