정부는 24일 경제관계 장관회의를 개최하고 지난 ‘4.1 대책’의 주택공급 분야 후속조치를 확정, 발표했다.
이번 장관회의에서 이들은 4.1대책 이후 수도권 주택가격이 하락세에서 상승세로 반전되고, 거래량도 5.6월에 급증하는 등 4.1대책이 집값 급락을 진정시켜 거래량을 증가시키는 등 시장심리를 안정시키는 성과가 있었다고 자평했다.
하지만 6월 들어 수도권 주택가격이 다시 하락세로 전환됐고 7월에는 거래량도 감소하고 있어, 시장회복세가 단기에 그칠 것이라는 우려도 없지 않아 대책 마련이 뒤따라야 한다는 지적도 만만치 않다.
이에 대해 관계 장관들은 “시장위축은 매매수요를 전세수요로 전환시켜 전세시장 수급상황을 불안하게 만들 우려가 있다”고 입을 모은 것으로 알려졌다.
특히 이들은 수도권 지역의 대규모 개발에 따른 공급과잉 우려와 취득세 감면 종료로 인한 4.1대책 효과 단절, 그리고 거시경제 여건의 불확실성, 주택보급률 확대, 인구·가구 증가율 둔화, 주택보유인식 저하 등 주택시장의 구조적 변화에 대해서도 언급, 대책 마련이 필요하다는 시각을 드러냈다.
한편 이번 장관 회의를 통해 확정된 향후 박근혜 정부의 4.1 후속 대책과 부동산 대책에는 공급 과잉이라는 지적이 있어온 ‘수도권 공공주택 개발에 대한 조정’과 아울러 ‘민간의 주택공급 조절, 그리고 분양주택의 임대주택 전환 촉진’, ‘임대주택 공급확대 등 임대시장 안정화’ 등을 주요 골자로 하고 있다.
한마디로 해서 ‘새로 짓지 말고 있는 것을 용도만 바꿔 쓰자’는 것.
정부가 마련한 세부안에 따르면 우선 ‘수도권 공공주택개발사업 조정’과 관련해 시장과열기에 개발이 추진된 공공부문의 개발사업을 시장 수요와 사업진행상황에 맞춰 조정한다는 계획이다.
사업이 초기단계인 경우, 사업성 등을 감안해 지구지정을 해제(고양풍동2)하거나 지구면적을 축소(광명시흥 등)하는 방식을 적요하게 되는데 이를 통해 약 2만9천호가 감축될 것으로 내다보고 있다.
또 사업이 진행 중인 지구는 지구별 상황을 감안해 공공분양주택의 비율을 축소하거나 연차별 사업승인 시기를 조정할 것으로 알려졌다.
아울러 공공분양주택은 수급상황을 감안해 일부물량의 사업승인을 연기하고 민간분양주택은 택지 공급시기를 연기해 사업승인 시기가 늦춰지도록 유도하는 등 오는 2016년까지 사업승인물량을 9만호 축소한다는 것이다.
공공분양주택의 청약물량과 시기도 조정할 것으로 전해졌는데 향후 LH가 분양 예정인 공공 분양주택 분양을 2016년까지 5만1천호 축소하고 내년까지 2만9천호를 축소하기로 했다.
문제는 이렇게 연기·조정된 물량이 향후 공급과잉 요인으로 작용할 수 있다는 우려다. 이에 대해 정부는 “LH 등과 특별 관리해 나가되, 시장상황 개선여부 등을 감안해 탄력적으로 대응할 계획이다”고 밝혔다.
또한 ‘민간 주택공급 조절 및 분양주택의 임대주택 전환 촉진’에 대해서도 정부는 민간건설업체가 미분양 리스크에도 불구, 금융비용 등을 이유로 밀어내기 식 분양을 최소화하는데 중점을 맞추기로 했다.
이를 위해 보증지원, 리츠 등 금융수단을 활용해 분양예정물량을 후분양으로 유도하고 일정기간 임대주택으로 활용하는 방안이 마련됐다.
그러나 이를 위해서는 먼저 대한주택보증의 분양보증 심사시 ‘분양성 평가’가 선결돼야 하는 만큼, 이를 강화하는 후속안도 필요한 시점.
정부 관계자는 “그간 주택공급 부족기에는 선분양을 통한 원활한 자금조달 지원을 위해 엄격한 심사 없이 분양보증서를 발급했다”며 그러나 “향후 분양성 평가비중을 확대하고, 이에 기초한 보증료 차등도 확대해 미분양 위험이 큰 사업장의 신중한 추진을 유도할 계획이다”고 밝혔다.
이와 함께 신규 사업승인의 엄격한 관리를 위해 ‘수도권 주택정책 협의회’를 통해 지자체와의 협업체계도 구축키로 했다.
분양예정 물량 또는 미분양 물량을 ‘준공후 분양’으로 전환·연기한 업체에 대해서는 저리의 보증부 대출을 지원할 계획인 것으로도 전해졌는데 대주보 지급보증을 통해 금융기관이 분양가격의 일정수준(50~60% 내외)을 건설자금으로 대출토록해 분양시기 연기를 유도하도록 하는 것이다.
분양예정물량 중 사전에 준공 후로 분양시기를 연기한 물량 및 준공 후 일정기간 임대로 활용하는 물량에 대해서는 분양가격의 10% 내외 추가 대출보증을 제공하고, 임대 활용 후에는 해당물량에 대해 선착순 분양을 허용한다는 것.
또 건설사가 자체적으로 준공후 미분양을 임대(전세)로 활용할 수 있도록 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’도 도입하고 미분양 주택을 리츠가 매입(1천호 시범사업)해 임대주택으로 운용한 후 매각, 청산하는 방안도 추진한다.
반면 임대활용 후에도 일정기간(5년)까지 매각되지 않으면 LH가 매입해 청산을 담보하고, LH가 매입한 주택은 공공임대주택으로 활용할 수 있도록 했다.
취득세 감면(50%), 재산세 최저세율 적용(0.1%), 종부세 합산 배제 등 세제지원으로 미분양 리츠의 사업성을 보완한다는 계획이다.
민간 매입임대 사업자의 주택매입을 촉진하기 위해 대한주택보증에서 제공 중인 ‘매입임대자금 대출보증’의 보증대상을 확대(85㎡이하 제한 폐지)하고, 취급 금융기관도 확대(2→4개)된다.
뿐만 아니라 주택기금에서 지원하는 미분양주택 매입임대자금의 대출금리를 인하하고, 대출한도도 확대하기로 했다.
‘임대주택 공급확대 등 임대시장 안정화’와 관련해서는 분양주택 공급 축소와 별개로, 서민 주거안정을 위한 공공임대주택 공급은 지속 확대한다는 계획이다.
특히 올해 하반기 전세수급 안정을 위해 공공주택 1만7천호의 입주 시기를 1, 2개월 앞당기고 판교 순환용 임대주택중 국민임대주택으로 전환된 물량에 대해서는 9월 중 입주 조치한다.
이와 함께 올해 3만6천호 공급계획인 기존주택 매입, 전세임대도 하반기에 집중 공급하는 한편, 매입 대상주택 확대를 위해 매입임대 지원단가도 상향조정된다. 준공공 임대주택 활성화를 위해 주택 개량, 매입자금에 대한 국민주택기금 융자 지원도 추가됐다.
한편 이번 대책과 관련해 정부 당국자는 “장단기 주택수급 조절의 세부 실행방안을 마련했다는 점에 의의가 있다”고 자평하며 특히 “장기 수급불균형 완화가 가능할 것으로 보이며 단기 공급과잉 완화에도 도움이 될 것”이라고 말했다.
