업계 최초로 법원경매 특수권리(유치권, 법정지상권, 재매각사건, 위반건축물) 물건 전체에 대한 전문가 분석의견을 제공해온 부동산경매전문업체 지지옥션이 경매 5대 특수물건 전체의 분석의견을 제공하기로 했다.
최근 경매가 대중화 되면서 일반적인 물건으로는 수익을 내기가 어려워지면서 보다 높은 수익률을 올릴 수 있는 특수물건 경매로 관심이 모아지고 있다. 하지만 높은 수익률만 기대하고 특수물건을 무분별하게 낙찰 받다가는 복잡한 법적 분쟁에 휘말리거나, 낙찰금액 이외에 추가 비용이 소모되는 등의 손실을 입을 수 있다.
이에 지지옥션은 지난 2011년부터 경매에 참여하는 응찰자들의 안전한 경매를 위해 부동산 및 법률전문가로 구성된 별도의 분석전담팀을 운영하고 있으며, 이해관계인들로부터 해당 자료를 수집하거나 관련법률 등을 검토해 주요 특수물건 사건에 분석의견을 게재하고 있다. 2011년부터 유치권이 신고된 물건에 대한 분석의견 게시를 시작한 이후 법정지상권, 재매각사건, 위반건축물 사건 등으로 범위를 확대했다. 또한, 최근 토지별도등기 사건까지 서비스를 넓히면서 경매 난제 5대 특수물건 전체에 대한 전문가 분석의견을 제공하게 됐다.
실제 경매시장이 갈수록 치열해지면서 정보에 대한 중요성이 높아지고 단순 권리분석보다는 심층적이고 정확한 정보분석이 선행되어야 높은 낙찰확률과 수익률을 기대해 볼 수 있는 상황이다.
김부철 지지옥션 법무팀 팀장은 “지지옥션은 경매전문업체로는 유일하게 5대 특수물건 전부에 대한 권리분석 의견을 제공하고 있다”며, “향후 대지권 미등기, 선순위 가처분, 선순위 가등기 등 총 10여건에 달하는 기타 특수물건으로 분석의견 제공 서비스를 확대해, 응찰자들이 확신을 가지고 입찰할 수 있도록 노력할 계획”이라고 밝혔다.
경매 5대 특수물건
유치권 : 경매에서 유치권이란 일반적으로 부동산에 공사를 하고 비용를 받지 못해 해당 부동산을 점유하는 상황을 말한다. 유치권은 금액대가 크고 낙찰로 소멸되는 사항이 아니라 낙찰자에게 인수되는 권리이기 때문에 주의를 해야한다. 유치권 권리분석의 핵심은 유치권의 진위여부와, 진성 유치권의 청구금액을 정확히 파악하는 것이 중요하다. 지지옥션은 유치권 신고가 된 경매물건의 경우 조사요원을 파견해 유치권의 쟁점이 될 부분에 대한 현장 사진과 코멘트를 게재하거나, 분석전담팀이 이해관계인으로부터 자료를 수집하고, 법규정과 판례 등을 분석한 의견을 제공한다.
토지별도 등기 - 토지별도등기는 집합건물의 등기 대지권란에 표시되는데, 토지에 설정되었던 권리가 말소되지 않은 상태에서 집합건물의 대지권이 등기된 경우이다. 이중 일부는 낙찰 후 토지 등기부를 정리하면 되는 간단한 사안도 있지만 토지에 설정된 근저당, 가압류, 가처분 등이 낙찰자에게 인수 될 수 있고, 이를 해결하기 위해서는 추가 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 분석이 필요하다. 지지옥션은 토지별도 등기 물건 전체를 분석해 낙찰자 인수 여부, 향후 재산권 영향에 대한 전문의견을 제시한다.
법정지상권 - 대부분의 부동산은 토지와 건물이 동시에 매각되는 반면, 건물이 있는 채로 토지만 매각이 되거나, 반대로 토지 없이 건물만 경매에 나오는 경우가 있다. 이런 물건이 경매 나오면 여러 번 유찰돼 싸게 살 수 있는 장점이 있다. 하지만 법정지상권이 인정되느냐에 따라 토지만 매입한 경우 건물에 대한 권리를 인정해 줘야하기 때문에 개발행위가 제한될 수 있고, 건물만 낙찰 받았는데 토지 주인이 철거를 요구 할 수 있어 주의가 요구된다. 지지옥션은 수백여건의 대법원 판례와 각종 부동산 공부 자료를 종합 분석해 법정지상권 성립 여부와 낙찰 후 대응방안까지 게재한다.
재매각 물건 : 재매각 물건은 낙찰이 됐으나 잔금 미납으로 다시 경매에 붙여지는 물건을 통칭한다. 기존 낙찰자는 보증금이 몰수 되는 것을 감수하고 잔금을 내지 않은 것(혹은 못낸 것)으로서 재매각물건에 입찰 할 시에는 그만큼 신중을 기해야 한다. 지지옥션은 각종 자료를 종합적으로 분석해 어떤 사유로 재매각에 이르게 됐는지 그리고 주의사항은 무엇인지 분석 의견을 조언한다.
위반건축물 : 위반건축물로 등재되면 관활 지자체에서 원상복구명령이 있게 되고, 이행하지 않으면 매년 2회 이내에서 이행강제금이 부과된다. 또한 위반건축물로 등재된 경우 행정기관으로부터 받아야 하는 영업허가 등 인허가도 받을 수 없는 것이 원칙이다. 지지옥션은 건축물대장을 발급받아 위반건축 사항을 명시해주고, 발생할수 있는 행정조치 및 위험에 대해 명시한다.
