2018년 하반기 오피스텔 시장은 입주물량 증가로 상반기에 이어 수익률 하락이 예상된다.
그럼에도 불구하고 오피스텔 임대수익률이 여전히 예금금리를 웃돌고 있어 투자자들의 관심은 유지될 전망이다.
다만, 올해 3월부터 이자상환비율(RTI)이 도입되면서 대출이 어려워지고 입주물량이 지속적으로 늘어나는 점은 투자자들에게 부담이 될 것으로 보인다. 또 지난 6월 13일 미국 기준금리가 인상되면서 우리나라의 금리 또한 인상될 가능성이 있다.
수익형 부동산 특성상 금리가 오르면 임대수익률은 감소하기 때문에 투자 시 유의해야 한다.
전국 오피스텔 매매가격 0.33% 상승
2018년 상반기 전국 오피스텔 매매가격은 0.33% 상승했다. 이는 전년동기(0.68%) 대비 0.35%p 낮아진 수치다.
전국 오피스텔 가격변동률 추이
단위: %
정부의 강력한 부동산 규제로 부동산 시장이 주춤했던 가운데 8.2 대책으로 오피스텔 전매제한이 확대된 점 등이 맞물리며 상승폭이 둔화된 것으로 보인다.
하지만 하반기 오피스텔 매매가격이 마이너스 변동률로 전환될 가능성은 적어 보인다. 마곡산업단지·문정법조타운 등 업무지구를 배후로 둔 지역 내 투자수요 및 실거주 유입이 꾸준하고 주택에 대한 규제가 집중되면서 대체재인 오피스텔의 매수세가 유지되고 있기 때문이다.
실제 서울 강서구 마곡동의 보타닉푸르지오시티 전용 22.2m²은 지난해 하반기 1억원 후반 대에서 거래됐으나 올 상반기 2억3,000만원에 거래가 이뤄졌다.
전세는 0.36% 상승했다. 임대수익이 주 목적인 오피스텔 특성상 여전한 전세 매물품귀현상을 보이고 있다. 월세는 0.09%의 변동률로 강보합세를 이어갔다.
2018년 하반기 분양물량 큰 폭 하락 예상
2018년 상반기 전국에서 총 40,317실의 오피스텔이 분양됐다.
하반기에는 물량이 큰 폭으로 감소한 7,599실이 분양되는 가운데 서울 강동구 명일동 고덕역대명벨리온(300실), 경기 화성시 청계동 동탄역유림노르웨이숲(600실), 인천 연수구 송도동 송도1차대방디엠시티(654실) 등이 분양을 앞두고 잇다.
오피스텔 분양시장 역시 양극화가 두드러지고 있다. 입지 여건이 우수하고 투자가치가 기대되는 곳은 수백 대 일의 경쟁률을 보였지만 입지와 브랜드를 갖추지 못한 오피스텔은 수요자들에게 철저히 외면 받았다.
전국 오피스텔 반기별 입주·분양물량 추이
단위: 실
아파트투유에 따르면 올 상반기 분양된 경기 군포시 힐스테이트금정역(639실)은 최고 경쟁률 222대 1로 호조를 보였다.
수원시 광교더샵레이크시티(1,805실)도 26대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 선전했다. 반면, 경기 파주시에 공급됐던 오피스텔의 경우 단 한 명의 청약자도 없어 청약률 제로를 기록했다.
입주물량 2004년 이후 최대치
단기간 물량 급증 지역 공실 위험 우려 커
2018년 상반기에는 전국 33,177실이 입주했다. 이는 전년 동기대비(21,742실) 52.59% 가량 늘어난 물량이다.
2018년 하반기 입주예정 물량은 총 43,981실 규모로, 특히 경기 하남시(3,785실)와 시흥시(2,689실)의 입주물량이 상당하다.
다만, 하남시는 2020년까지 1만8,411실의 물량이 입주를 앞두고 있어 단기간 물량 급증에 따라 공실률이 높아질 수 있다.
하반기 주요 입주 단지로는 경기 수원시 광교아이파크(282실), 경기 하남시 망월동 힐스테이트에코미사(650실), 인천 연수구 송도동 송도더샵센트럴시티(238실) 충북 천안시 불당동 천안불당시티프라디움3차(2,050실) 등이다.
임대수익률 하락세 지속, 임대형 상품에 대한 투자 관심은 유지
오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기(6.92%) 조사 이래 11년 연속 하락세를 면치 못하고 있다.
2018년 상반기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.15%로 전년동기(5.22%) 대비 하락한 가운데 서울은 4.82%, 경기는 5.09%를 기록했다.
지역별 오피스텔 임대수익률 추이
단위: %
국토교통부 자료에 따르면 오피스텔은 올 들어 4월까지 66,344건의 거래량을 기록했다.
이는 전년동기(47,546건) 대비 약 39.54% 증가한 수치로 오피스텔에 대한 수요자들의 관심이 유지되고 있음을 알 수 있는 대목이다.
입주물량 증가로 인해 하반기에도 임대수익률의 하락세가 지속될 것으로 예상되지만 임대형 상품으로서 오피스텔에 대한 관심은 지속될 것으로 보인다.
