대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회의 정책 토론회(바람직한 부동산세제 개혁방향)에서 마침내 부동산 보유세 개편 방향을 가늠할 수 있는 윤곽이 드러났다.
부동산 보유세 인상논의는 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산 가격 안정을 도모한다는 목적 하에 현 정부 출범이후 지속적인 개편 논의가 있어왔다.
이번 세제개편안은 종합부동산세에 초점이 맞춰졌다.
종부세는 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해서 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 국세를 부과하는 제도다. 따라서 재산세 등 부동산을 보유한 납세의무자 모두에 대한 과세강화보다 사실상 부동산 과대보유자에 대한 세금강화와 부동산 투기억제에 정책 목적이 집중된 셈이다.
공청회 여론수렴을 거칠 종부세제 개편안이 시나리오 형태(총4안 + 기타 등)로 다양하게 제시되면서 세수증세 효과와 시장파급의 경중은 차이를 보일 수 있으나 수도권 및 고가주택·다주택 보유자의 세금 부담은 불가피해졌다.
종합부동산세제의 단기적 개편 대안
종부세 과세 강화에 따라 고가 부동산이 몰려 있는 서울 등 수도권은 거래시장의 심리적 타격이 예상된다.
2017년 국세통계연보(2016년 종부세 정기 고지 및 신고분 기준)에 따르면, 전국 종부세 과세 인원은 총 33만,591명 합계 세액은 1조5,297억9,000만원에 달한다.
이 가운데 서울은 인원비중 50.2%, 세액 비중 62.3%를 차지하고 있으며, 인천·경기를 합친 수도권 규모는 인원비중 77.5%, 세액비중이 79.1%나 된다.
물론 종부세액의 72%(1조1,041억7,000만원)는 법인이 부담하고 있으나 개인에게 부과된 4,256억2,000만 원 중 79.1%는 수도권에 쏠려 있기 때문에 과세 강화에 대한 부담이 이들 지역에 집중될 수밖에 없다.
이미 종부세 과세표준의 근간이 되는 올해 공동주택 공시가격이 전국 평균 5.02% 상승하고 서울(10.19%)과 세종(7.5%)은 전국 평균보다 높은 상승률을 기록해 이번 세제개편이 없더라도 올해 보유세 인상은 당연한 수순이었다.
공시가격의 실거래가 반영 비율을 과거보다 현실화한 상태에서 공시가격의 80%였던 공정시장가액비율을 인상해 종부세 과세표준을 키우고 세율도 올릴 수 있기 때문에 서울 등 9억원 이상 고가주택들의 종부세 실효세율은 과거보다 높아질 것으로 보인다.
실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울시 월별 주택 거래량은 6월(20일 기준) 6,232건으로 3월(22,945건) 거래량 보다 72.8% 급감한 상태다.
아파트 입주 과잉공급, 분양권·다주택자 양도소득세 중과(조정지역), 재건축초과이익환수, 미국 기준금리 인상 가속화, 대출규제와 세무조사 여파 등으로 주택시장은 거래량이 감소하고, 매수자의 관망심리가 뚜렷해 가격도 약세를 나타내고 있다.
더욱이 정부의 전방위적인 부동산 수요억제 정책에 부동산 보유세 과세 강화까지 발표됐기 때문에 여름 비수기 거래소강 상태는 한동안 지속될 전망이다.
이번 보유세제 개편안은 주택과 토지분 종합부동산세 세율과 공시지가 조정, 공정시장가액 조정 등 가능한 시나리오가 복수로 제시됐다.
최종안이 1~2안 정도에 그친다면 전년 분 보유세액의 150%를 넘지 않는 세부담상한제 완충(buffer)효과와 함께 주택시장이 투매나 급락 같은 급변동 쇼크(shock)를 걱정할 필요는 없다.
하지만, 향후 추가적 세금 인상 움직임이 구체화된다면 보유세 부담이 어깨를 짓누르면서 인상된 보유세만큼의 부가가치 창출이나 자산가치 상승 기대가 없는 무수익 부동산은 더 이상 들고 있기 힘들어지게 된다.
결과적으로 부동산 보유세 인상은 대기수요가 있는 인기지역이나 기회비용면에서 보유가치가 기대되는 부동산상품으로 수요가 이동하는 ‘양극화’를 더 부추길 수 있다.
7월 상호금융업 DSR 도입과 10~11월 국내 기준 금리인상 전망, 하반기 가중된 아파트 입주적체, 연내 종료를 앞둔 2,000만원이하 주택임대소득과세 유예 이슈까지 주택구매 환경의 부담은 갈수록 커지고 있다.
한편, 지난 22일 토론회에서 의견수렴을 거친 이번 종합부동산세 개편방안은 오는 28일 재정개혁특위 전체회의에서 특위 차원의 ‘부동산 보유세 개편 권고안’으로 최종 확정돼 정부에 제출된다.
