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분상제 개편안, 임대차·주택시장 안정 이끌까?
분상제 개편안, 임대차·주택시장 안정 이끌까?
  • 주선영 기자
  • 승인 2022.06.22 18:36
  • 댓글 0
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임대차 시장 안정화 대책 및 분양가 개편에 초점
일반 분양가 1.5~4.0% 상승 예상
분양속도 개선 가능성 기대 불구 지나친 낙관론은 경계해야

보다 합리적안 분양가상한제를 위한 개편안과 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도 조정안이 새롭게 마련돼 임대차 시장 안정화를 이끌지 관심이 모아지고 있다.

전일(21) 정부는 관계부처 합동으로 제1차 부동산 관계 장관회의를 열고 임대차 시장 안정 및 분양가 제도운영 합리화 방안을 발표했다.

이번 정책은 일명 악법이라 불리는 임대차 3시행 2년을 지난 갱신 만료 매물들의 가격이 급등하지 않도록 선제적으로 대응하기 위해 마련된 것으로, 특히 시장의 가장 큰 관심을 모은 것은 분양가 상한제 수정안이다.

분양가 상한제 개편, 무엇이 달라졌나?

실제로 이번 정책에는 건설업과 분양가 상한제의 경우 크게 3가지 측면에서 개편됐다.

첫째, 필수적으로 지출되는 비용을 분양가를 구성하는 요소 중 가산비 항목에 추가 반영하기로 했다. 기존 분양가 상한제는 신규 분양 아파트의 가격을 택지비+건축비+가산비(건설사의 적정 이윤)’로만 구성됐다.

정비사업 등 필수비용 반영 방안

자료: 국토교통부, 하나금융투자 정리
자료: 국토교통부, 하나금융투자 정리

하지만 이 같은 비용 외에도 정비사업이라는 특성상 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도소송비, 이주비에 대한 금융비(이자), 총회운영비 등의 비용이 필수적으로 발생하게 된다. 이를 가산비 항목에 추가로 반영함으로써 현실성 있는 방안을 마련한 것으로 평가받고 있다.

둘째, 지정학적 리스크로 인한 공급망 차질 등에 따른 자재값 상승분과 급격한 금리인상분을 건축비에 신속히 반영하기로 했다. 이에 따라 기존에는 매년 3월과 9월 기본형 건축비금액을 산정하고, 주요 자재 단일품목이 15% 이상 상승할 경우 비정기적으로 조정했으나 개편 후에는 상위 2개 자재인 레미콘과 철근 상승률 합이 15% 이상일 경도 3개월 내라도 수시로 조정할 수 있게 됐다. 또한, 주요 자재 기준은 기존 레미콘, 철근, PHC파일, 동관 4개 품목에서 레미콘, 철근, 창호유리, 강화합판마루, 알루미늄 거푸집 5개 항목으로 변경했다.

셋째, 앞으로 있을 분양가 심사 기준을 보다 객관화하기로 했다. 기존에는 한국부동산원(구 한국감정원)에서 단독 심사해왔던 택지비 산정을 택지비 검증위원회를 신설해 해당평가사와 전문가들이 검증에 참여하도록 했다.

다만, 이번 제도개선 영향으로 분양가가 상승할 것이라는 우려도 제기되고 있다. 실제로 한국부동산원은 분상제 개편안을 통해 정비사업장 분양가가 약 1.5~4% 상승할 것이라고 발표했다. 다만 조합원수, 일반분양 세대수, 사업기간 등에 따라 분양가 상승폭은 달라질 것으로 내다봤다.

이번 정책 발표와 관련해 김세련 이베스트투자증권 애널리스트는 고금리에 따른 수요 위축 상황에서 분양가 상한제 폐지는 리스크로 작용할 수 있다, “다만, 합리적인 분양가 상한제 수정안을 통해 주변 시세 대비 20~30% 저렴한 신규 분양 공급이 이루어질 경우 매수 수요 흡수가 가능할 것이라고 설명했다.

사실상 이번 정책은 첫 공급 규제 완화 발표인 만큼 향후 임대차3법 이후의 임차시장 대란을 대비해 집단대출 규제 완화 등과 같은 분양 수요규제가 완화될 경우 분양 수요는 회복될 것으로 판단된다.

상생임대인 지원 제도강화

이와 함께 윤석열 정부 부동산정책의 또 다른 최우선 과제로 상생임대인 지원을 강화한 것도 눈에 띈다.

상생임대인 지원제도 개선안

자료: 기획재정부 , 하나금융투자 정리
자료: 기획재정부 , 하나금융투자 정리

상생임대인 지원 제도란, 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 1주택자 임대인에게 양도세 비과세 요건 완화한다는 내용으로 기존에는 비과세 혜택 충족하기 위해선 2년간 실거주가 의무였었다. 하지만 향후 상생임대자에게는 실거주 요건이 면제된다.

이 외에도 임차인들의 부담을 낮추기 위해 갱신 만료 임차인 대출 지원 강화와 월세 세액공제 비율 확대 등도 논의됐다.

3분기 중 주택공급 로드맵 발표 예정

윤 정부 임기 내 250만호+@ 주택공급에 대한 구체적인 로드맵은 광복절 이전 3분기 중 발표될 예정이다.

다만, 그동안 분양가가 주변 시세대비 많이 올라와 있는 상황과 4%의 분양가격 상승분으로는 재개발·재건축 공급이 촉진되기 힘들다는 우려도 커진 상황이다. 게다가 9억원 이상의 분양 아파트의 경우 중도금 대출 제한이 있어 실수요가 위축될 가능성도 상존하고 있다.

연간 서울 아파트 분양물량

주: 2022년 수치는 6월 누계 기준. 자료: 자료: REPS, 유안타증권 리서치센터
주: 2022년 수치는 6월 누계 기준. 자료: 자료: REPS, 유안타증권 리서치센터

기대와 함께 아쉬움이 남는 개편안

이번 부동산 정책발표는 그동안 시장이 요구했던 분상제 폐지나 택지비 산정방식 개선은 포함되지 않아 아쉬움이 남는다. 그럼에도 불구하고 건설업종의 실적 회복을 위한 현실적인 정책 마련과 분상제가 일부라도 개편됐다는 점에서 의미가 있다.

서현정 하나금융투자 애널리스트는 이번 정책을 통해 올 하반기에 재개발 및 재건축사업이 분양으로 이어질지가 관건이라며, “무엇보다 공급 관련 대책이 추가되면서, 분양을 통한 외형성장 기대된다고 긍정적 의견을 나타냈다.

반면, 이번 개편안은 그동안 시장과 소통해온 개편 방안 외 추가 대책은 없었다는 점에서 좋은 평가를 받지 못하고 있다.

주택공급과 공사비 측면에서 미착공 주택 수주잔고를 보유한 건설사들에겐 호재가 되겠지만 기대치에만 겨우 부합한데 그쳤기 때문이다. 특히, 분양가 상승 이후 나타날 수 있는 청약수요 감소를 보완할 만한 금융대책이 없었다는 점도 지적되고 있다.

백재승 삼성증권 연구원은 규제 완화로 대출규모가 확대될 수 있더라도 금리 상승에 따른 이자부담이 커진 상황에서 분양가 상승은 향후 부동산가격이 하락할 경우 분양 매력을 저하시킬 수 있다는 점을 주지해야 한다고 지적했다.

그럼에도 불구하고 중장기적으로 공급 관련 대책이 추가되면서, 분양을 통한 외형성장 기대되고 있다. 그 결과, 서울 재건축·재개발에 대한 분양 수요가 강할 것으로 기대됨에 따라 수혜를 온전히 받을 수 있는 대형건설사 중심으로 비중을 확대할 필요가 있다는 게 증권전문가들의 의견이다.

 


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