정비사업 조합의 사업성을 저해하고, 건설사들의 정상적인 주택분양 추진을 제한하는데 주범역할을 해왔던 분양가상한제(이하 분상제)가 대대적 수술에 들어갈 예정이다.

올 상반기 국내 주택분양시장은 어느 때보다 부진한 모습을 보였다. 불안한 매크로 상황에 따른 원자재가격 폭등에 건설자재비 역시 크게 올랐으나 이를 포함한 공사비가 분양가에 제대로 반영되지 못하면서 사업장들이 잇달아 분양을 미뤘기 때문이다.

분양가상한제 적용 지역 기본형 건축비 상한액 평당 688만원까지 상승

 

분상제는 조합원들이 출자한 땅값과 아파트를 건설하는데 들어간 공사비만 고려해 분양가를 결정하도록 하고 있다. 땅값은 표준지공시지가 기준으로 감정평가업자 2인이 실시한 감정평가를 반영하고, 공사비는 국토부에서 반기마다 고시하는 기본형 건축비 상한액 내에서 결정된다.

즉, 실비만 고려해 판매가격을 책정하기 때문에 주변 아파트시세를 전혀 반영하지 못하는 것이다. 따라서 분상제가 민간택지로 확대 적용되기 시작한 2019년 8월부터 전국의 신축 아파트 분양가는 하락세로 전환하면서 전 정부 들어 천정부지로 폭등한 실거래가에 크게 못 미치게 됐다.

분양가상한제 민간택지 확대 적용 후 신축 아파트 분양가와 실거래가 역전 및 차이 확대

이에 당초 업계가 예상했던 2022년 상반기 주택분양수는 420,000세대였으나 이 같은 문제점이 발생하면서 조합들이 추가분담금 납부를 포기하고, 분양도 지연되면서 1~5월까지 분양된 주택수는 겨우 155,000세대에 불과했다.

국내 대부분의 지역이 분양가상한제 및 주택도시보증공사(HUG)고분양가 심사제 적용을 받기 때문에 실질적인 공사비 상승분을 분양가에 반영하는 것은 제한되고 있다. 만약 택지비 감정을 마무리하고 조합에서 분양가를 결정하더라도 HUG의 고분양가 심사를 통과하지 못할 경우, 분양보증을 받지 못해 분양 자체가 수포로 돌아가게 된다.

이 같은 문제점을 해결하기 위해 현 정부는 이달 중 분상제, HUG고분양가심사제 등의 개편안을 발표하고, 원활한 주택공급에 박차를 가할 방침이다. 전 정부에서 분상제를 민간택지로 확대적용한지 3년만의 개편이다.

아직까지 구체적으로 어떠한 방향으로 개편이 될지 알려지지 않았으나 ▲기본형건축비 재조정 ▲조합원 이주비 및 금융이자 등을 가산비로 인정 ▲정비사업 공사표준 계약서 개정 등이 고려될 것으로 보인다.

분상제 개편 후 대출규제 변화 동반돼야

분상제 및 HUG고분양가심사제 조정안이 발표된 후에는 기착공 현장들에서 분양이 잇달아 재개될 것으로 전망된다.

서울 정비사업 진행 현황(6월9일 기준)

하지만, 분양가 상승이 예상되는 만큼 대출규제 역시 이에 맞춰 완화돼야한다는 목소리도 높아지고 있다. 그러지 못할 경우 분상제 개편안 효력은 실수요자들에게는 전혀 발휘되지 못하기 때문이다.

또한, 건설사 입장에서도 미분양 리스크를 피하기 위해 대출규제 완화를 기대하고 있다. 분양가가 상승하면 청약 수요를 위축시킬 가능성이 있어 대출규제는 실수요자에게나 건설사에게나 반가울 수 없는 정책인 것이다.

실제로 건설사가 분양대금 납부시기에 맞춰 공사비를 지급받는 분양불 계약을 할 경우, 분양률에 따라 공사비 수령액에서 차등이 발생하게 된다. 기성불보다 분양불 사업장이 많은 현 상황에서 공사비 관리를 위해서라도 분상제 개선과 함께 대출규제 완화는 반드시 필요하다는게 건설사들의 입장이다.

다만, 사실상 주요 수도권 지역(직주근접)에는 여전한 공급부족 상황이기 때문에 견조한 분양수요가 이어져 미분양은 발생하지 않을 것이라는 게 전반적인 업계의 시각이다.

분상제 개편은 건설업에 호재, 투자매력 커질 듯

분상제 개편 후 수도권 중심으로 정비사업이 증가할 것으로 전망되면서 대형건설주의 수혜가 예상되며, 투자매력 또한 커질 것으로 판단된다.

건설사들은 연간 공급 세대의 30% 이상을 차지하는 정비사업지 공급 시기를 앞당겨 주택공사 매출을 확대하는 한편, 자재가격 상승분을 판가에 전가해 공사마진도 개선할 수 있기 때문이다.

건설공사비 지수 143p로 신고점 경신

강경태 한국투자증권 연구원은 “올 초 광주에서 발생한 HDC산업개발의 아파트 골조 붕괴사고로 바닥까지 추락한 건설주의 저평가 매력이 점차 발휘할 것”이라며, “건설주 비중을 확대할 것을 제안한다”고 말했다.

다만, 건설주의 수혜가 기대되지만 중소형보다는 대형건설주 위주의 접근이 필요하다는 의견이 제기됐다. 견조한 브랜드 수요로 미분양 리스크가 상대적으로 적은 것도 긍정적 영향을 미치기 때문이다.

이 외에도 조영환 키움증권 연구웝은 “높은 공사비 협상력으로 수익성 방어에 유리한데다 정비사업 중심의 주택공급 국면에서 높은 수주 경쟁력이 부각될 가능성이 크다”고 진단했다.