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“구해줘! 주택·건설 시장”···윤석열 차기 정부에 거는 기대
“구해줘! 주택·건설 시장”···윤석열 차기 정부에 거는 기대
  • 김규철 기자
  • 승인 2022.03.10 18:48
  • 댓글 0
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부동산 시장, 민간 건설사 역할 기대
재건축·리모델링 완화 건설업 활성화 전망
도시정비 사업비중 높은 GS건설·현대건설 주목

20대 대통령 선거 결과 국민의 힘 윤석열 후보가 당선됐다. 이에 차기 정부의 정책기조에 따른 수혜업종들의 변화가 예상되는데 우선 건설과 원전, 내수소비 관련 업종들이 영향을 받을 것으로 판단된다. 이 외에도 중장기적으로 IT와 메타버스, 블록체인, 모빌리티, 우주항공 바이오헬스 등의 업종도 주목할 만하다.

그 중에서도 문재인 정부 들어 가장 많은 정책과 규제가 범람했음에도 가격이 폭등해 국민들의 혼란을 야기한 부동산시장과 관련 업종 영향을 점검해볼 필요가 있겠다. 실제로 부동산 정책은 이번 대선정국의 핵심 이슈 중 하나였다고 해도 과언이 아니었기 때문이다.

윤석열 당선인 부동산 관련 주요 공약

자료: KTB투자증권
자료: KTB투자증권

민간중심 주택공급 확대 및 과도한 규제완화

오는 510일 대한민국 제20대 대통령으로 취임하는 윤석열 당선인의 주거·부동산 공약은 민간중심의 주택공급 확대와 과도한 규제완화 등 크게 2가지로 요약된다.

좀 더 자세히 들여다보면, 임기 내 250만호 이상 공급을 목표로, 이 중 청년 원가주택 30만호, 역세권 첫집 20만호를 제외한 200만호는 민간 주도로 진행한다는 계획이다. 311만호를 공약한 이 전 후보보다 적은 수준이지만 민간공급 호수는 더 많은 규모다.

전체 공급물량의 약 47.6%를 차지하고 있는 민간분양주택은 민간 시행사 도급 물량과 수도권 정비사업지에 강점이 있는 대형 건설사들이 수혜를 입을 것이라는 시각이 지배적이다. 그 중에서도 GS건설과 현대건설을 주목해볼만하다.

윤석열 당선인 250만호 주택유형별 구분

자료: 중앙선거관리위원회 정책공약마당, 한국투자증권
자료: 중앙선거관리위원회 정책공약마당, 한국투자증권

백재승 삼성증권 연구원은 민간 중심의 주택공급 확대가 새 정부의 부동산 정책 키워드가 될 가능성이 높아진 만큼 건설업종 주가 센티멘트의 우호적 변화가 예상된다, “수주잔고 내 도시정비 사업비중이 50% 이상으로 높은 GS건설과 현대건설은 강한 브랜드파워와 서울정비사업 활성화 가능성이 더해져 주택수주와 분양의 수혜를 받을 것이라고 내다봤다.

이 외에도 도심 내 정비사업 활성화(재건축 안전진단 완화, 재건축 초과이익 환수제 완화, 분양가상한제 완화, 1기 신도시 재정비사업 촉진), 주택대출규제 완화 등을 통해 거래를 활성화한다는 전략이다.

특히, 주택공급 증가는 양당 후보들의 공통공약이었으나 윤 당선인의 공약은 세제와 재건축에 있어 이 전 후보의 공약과 차별화됐었다.

우선, ‘세제공약과 관련해 윤 당선인은 주택공시가격을 2020년 수준으로 환원 종합부동산세를 지방세인 재산세와 통합하고 2023100%로 인상 예정인 공정시장가액 비율을 95%로 동결 1주택자 종부세율 인하 다주택자의 양도세 중과 최대 2년 배제 생애최초 구입자에 대해 취득세 면제 혹은 1% 단일세율 적용, 조정지역 2주택자에 대한 과도한 누진세율 완화 등이다.

사실상 현 상황은 수많은 규제와 기준금리 인상으로 주택거래가 거의 급감한 상태다. 따라서 윤 당선인의 공약이 현실화될 경우, 세부담 완화가 금리부담을 상쇄해 주택거래가 회복될 것으로 예상된다.

사진은 윤석열 제20대 대통령 당선자가 지난해 8월 대선 예비후보 당시 서울 여의도 중앙당사에서 부동산 공약 발표를 하고 있는 모습.
사진은 윤석열 제20대 대통령 당선인이 지난해 8월 대선 예비후보 당시 서울 여의도 중앙당사에서 부동산 공약 발표를 하고 있는 모습.

재건축 활성화로 서울 및 수도권 정비사업지 공급물량 증가 예상

윤 당선인의 재건축 활성화공약도 현 정부 및 이 전 후보와 크게 다르다. 그동안 3기 신도시 등을 활용한 문재인 정부와 달리, 30년 이상 된 노후단지를 활용한다는 계획이다.

윤 당선인의 공약에 따르면, 재건축·재개발 사업지를 이용한 공급은 약 47만세대로 전체 18.8%를 차지해 공공택지 다음으로 높은 비중을 차지하고 있다.

윤석열 당선인 250만호 택지 공급방식별 구분

자료: 중앙선거관리위원회 정책공약마다. 한국투자증권
자료: 중앙선거관리위원회 정책공약마당, 한국투자증권

재건축·재개발 조합의 일반분양 시점 연기 요인으로 작용해 온 재건축 초과이익 환수제, 분양가상한제 등 규제가 완화될 가능성 높으며, 일부 기부채납을 조건으로 용적률 인센티브를 부여해 사업성이 개선될 전망이다.

최근 서울시는 재건축 활성화를 추진하고 있는 추세기 때문에 윤 당선인이 제시한 공약은 재건축사업에 큰 힘을 실어줄 것으로 기대된다.

지역별로 목동·송파·노원 등 1980년대 서울에 조성된 단지는 재건축 안전진단 기준 완화를, 또한, 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동 등)는 주택 리모델링 규제 완화를 활용한다는 방침이다. 이에 따라 임기 내 서울경기 수도권 정비사업지 공급물량은 증가할 것으로 예상된다.

대형건설사 뿐 아니라 중견 건설사에게도 기회

1990년대 이전 수도권 내 조성된 아파트 단지의 재건축 및 리모델링 규제 완화는 브랜드 아파트를 보유한 대형사들에 큰 사업기회가 될 것으로 판단된다.

실제로 지난 2년 간 주거용 신규 수주가 부진했고, 재건축 대상 단지도 충분하기 때문에 단기적인 밸류에이션 리레이팅 가능성은 어느 때보다 높다. 다만, 실제 수주 확대로 연결되기 까지는 시간일 걸릴 것으로 보인다.

전국 아파트 분양 물량 추이

자료: 부동산114, 삼성증권
자료: 부동산114, 삼성증권

대형건설사 뿐 아니라 중견 건설사들도 주택공급 확대의 수혜를 기대해 볼 수 있다.

김영환 NH투자증권 연구원은 지난해 공공부문 주거용 건축발주가 전년대비 절반 이상 감소하면서 2006년 이후 최저 수준까지 떨어진 점은 올해 수주 회복을 조심스레 기대해볼 수 있는 부분이라고 전했다.

다만, 실제 정책이 정비되고 적용될 때까지 시간이 다소 소요될 것으로 예상된다.

새로운 정부는 오는 5월 출범하지만 지방자치단체와 의회 구성이 더불어민주당이 장악하고 있기 때문이다. 올해 6월 지방선거가 예정돼있어 지방자치단체는 단기간 내 변화가능성이 있지만 차기 의회선거는 2024년으로 2년 후에 있다.

이에 따라 올해 주택시장은 하반기에나 각종 규제완화 및 재건축 추진 등이 구체화될 것으로 판단된다. 또한, 중장기적으로 규제 완화에 따른 활성화와 공급 증가가 가시화될 경우 주택가격은 서서히 안정될 것으로 전망된다.


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