임대주택 확대에 수익률 하락…세제·인센티브 크지 않아 투자자 외면
정부의 부동산규제에 갈 곳을 잃은 유동성 자금이 간접투자 상품인 리츠(REITs)에 투자수요가 몰릴 것이란 기대와 달리 엄격한 상장기준과 인센티브 부족 등으로 올 리츠시장의 흥행은 실패에 가깝다는 평가가 잇따르고 있다.
24일 금융투자업계에 따르면 리츠의 총 자산은 지난 9월 말 기준 61조원을 기록하는 등 지난 2010년 7조6000억원과 비교하면 약 8배가 성장했다. 인가 리츠 수도 같은 기간 50개에서 274개로 5.4배 늘었다.
리츠란 불특정 다수 투자자에게 자금을 모아 상가나 빌딩 등 부동산에 투자해 수익을 얻는 부동산 간접투자 상품으로 부동산을 주식처럼 만들어 한국거래소에서 사고팔 수 있어 직접 투자보다 적은 자금으로도 투자가 가능한 게 특징이다.
7~8%에 달하는 높고 안정적인 배당률이 강점인데 올해 리츠는 공모 청약에서 미달되거나 낮은 청약률을 기록하는 등 부진한 성적을 보였다.
최초의 해외 부동산투자 공모 리츠로 주목받은 제이알글로벌리츠(5,270 -1.13%)는 청약 미달됐다. 이지스레지던스리츠(5,060 +0.20%)와 미래에셋맵스리츠(4,845 -0.21%)도 상장 후 공모가를 하회했다.
반면 올해는 제약·바이오 등 성장주와 전기차와 반도체 등이 국내증시를 견인했다. 이에 투자자들이 단기에 높은 수익을 거둘 이들 종목에 몰리면서, 안정적으로 배당수익을 거두는 리츠는 상대적으로 외면한 것으로 진단된다.
이 밖에도 전문가들은 리츠가 기대만큼 흥행하지 못한 배경으로 수익률 하락, 낮은 상장리츠 비중 등을 꼽았다.
현재 리츠의 투자대상은 주택부문에 주로 집중됐다. 리츠는 주택은 물론 리테일과 오피스, 물류, 호텔 등 다양한 부동산에 투자가 가능하지만, 투자자산 중 주택 비중은 2012년 5.3%에서 매년 지속적으로 늘어 지난 9월에는 57.5%가 됐다.
상장 리츠시장이 발달하지 못한 점도 흥행 실패의 요인이다. 국내 상장리츠의 평균 자산규모는 4000억원 내외로 리츠가 발달한 미국이나 일본, 싱가포르 등에 비해 적은 편이다. 규모가 영세하고 종류도 다양하지 못해 투자자 입장에서 부동산 간접투자 수단으로 리츠 투자에 대한 매력이 떨어졌다는 평가를 받고 있다.
상장 리츠가 발달하지 못한 이유는 여러 가지가 있다. 상장리츠에 대한 세제혜택과 같은 인센티브가 크지 않은 상황에서 상장에 대한 엄격한 기준이 도입됐고 투자자 모집 시 판매수수료 같은 추가비용이 발생하면서 투자자 모집의 불확실성을 감수하게 되자 리츠 운용사가 상장 리츠 설정을 꺼렸기 때문이다.
또한 미국이나 일본 등과 같이 수익성이 높은 부동산을 지속적으로 리츠에 포함시키는 확장성이 리츠의 신뢰성과 성장성을 높이는 주요한 요인으로 작용하는데 국내 상장리츠의 경우 1물 1리츠 구조로 증자를 통한 리츠 자본금의 증액이나 새로운 부동산의 유입이 차단된 구조를 지니고 있어 규모 확대에 제약이 있다.
아울러 공모 미달 사태가 발생하면 해당 주관사에서 이를 다 인수해야 하다보니, 올해 성장주 중심으로 시장이 흘러간 만큼 리츠 상장에 부담을 느낀 것도 사실이다.
비록 올해 리츠 시장이 흥행에 실패했다는 평이 지배적이지만 많은 펀드 운용사들이 국토부에 리츠 겸영신청을 하는 등 이전보다 많이 리츠 상장을 시도하고 있어 다양한 인센티브 등이 주어진다면 활성화가 기대된다.
