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가속도 붙은 ‘임대차 3법’…‘전세난’ 해결할 수 있을까?
가속도 붙은 ‘임대차 3법’…‘전세난’ 해결할 수 있을까?
  • 양희중 기자
  • 승인 2020.07.30 15:58
  • 댓글 0
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세입자 권리 강화 ‘임대차 3법’ 국회 상임위 모두 통과
집주인 위장 전입 확인 등 구체적인 실천 방안 나와야

당정이 전월세 신고제와 상한제, 계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’ 도입에 속도를 내면서 서울과 수도권 주택 임대차시장에 적잖은 파장을 예고하고 있다. 

주택시장에서는 임대차 3법 효과를 두고 세입자 주거 안정을 꾀할 수 있다는 전망과 전·월세 급등 우려가 엇갈리고 있다. 

정부가 세입자들의 주거 안정화를 위해 내놓은 임대차 3법의 소급 적용을 시사하면서 전·월세 가격이 급등하고 있다. 법 시행 전 보증금을 미리 올려 받거나 전세 물건을 보증부 월세인 ‘반전세’나 월세로 돌리려는 움직임도 빨라지고 있기 때문이다. 

또 보유세 부담 증가와 저금리 기조가 장기화하면서 월세나 반전세가 늘면서 전세 물건 품귀 현상을 더욱 부채질하는 양상이다.

한국감정원이 발표한 ‘주간 아파트값 동향’에 따르면 이달 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 전셋값은 0.12% 상승했다. 지난주(0.13%)보다는 상승폭이 소폭 줄었지만, 56주 연속 상승세다. 

강동구(0.28%)를 비롯해 송파구(0.23%), 강남구(0.20%), 서초구(0.18%) 등 강남권 아파트 전셋값이 지난주와 비슷한 수준으로 크게 뛰었다. 또 마포구(0.20%), 성동구(0.16%), 용산구(0.14%), 성북구(0.12%) 등도 상승세를 기록했다.

경기지역은 지난주와 같은 0.20%, 인천은 0.07% 각각 상승했다. 하남시(0.49%)는 정주 여건이 양호한 미사·위례신도시 신축 위주로, 광명시(0.43%)는 정비사업 기대감 있는 철산·하안동을 중심으로 상승했다. 또 김포시(0.31%)와 구리시(0.30%), 수원(0.14%) 등도 상승세다.

‘전월세 신고제’를 비롯해 전세금 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세 상한제’와 임대차 계약이 만료됐을 때 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 ‘계약갱신청구권’ 등 임대차 3법이 국회 상임위를 모두 통과했다. 

임대차 3법이 국회 본회의를 통과해 본격 시행되면 세입자 입장에서는 특별한 과실이 없는 한 최소 4년 간 새로 집을 구하지 않아도 되는 등 주거 안정에 도움이 된다. 또 임대료가 일정 수준을 유지하면 주택 매매 가격도 안정되고, 시세 차익을 노린 갭투자를 줄일 수 있다.

국회 법제사법위원회는 지난 29일 전체회의를 열고, 주택임대차보호법 개정안을 의결했다. 개정안에는 세입자 보호를 위한 임대차 3법 중 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입하는 내용이 담겼다. 앞서 전날 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에서 전월세신고제를 도입하는 내용의 부동산 거래신고 등에 관한 법 개정안을 처리했다.

개정안은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 연장이 가능하고, 임대료는 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 했다. 또 집주인은 물론 직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다. 

이와 함께 집주인이 실거주하지 않고, 세입자를 내보낸 뒤 다른 세입자와 계약을 할 경우 기존 세입자는 손해배상을 청구하도록 했다.

임대차 3법이 국회 상임위를 통과했지만, 집주인과 세입자 모두 여전히 혼란스럽다. 소급 적용과 예외 인정 여부 등에 대한 논란도 여전하다. 당정은 임대차 3법이 시행될 때까지 전·월세 계약 기간이 남았다면 소급 적용을 할 방침이다.

예를 들어 전셋값을 10% 올려달라는 집주인의 요구에 응했더라도 소급 적용을 통해 5% 이내로 임대료를 낮출 수 있다는 취지다. 하지만 일부 집주인들은 지나친 사유재산권 침해라며 여전히 반발하고 있다.

주택시장에서는 지자체가 자체 판단에 따라 임대료 증액 상한을 정하도록 한 것을 두고, 증액 상한이 너무 낮으면 임대주택 공급이 줄어들 수 있다는 우려가 나오고 있다. 임대차 3법이 오히려 전세난을 부추길 수 있다는 얘기다.

내년 서울 아파트 신규 입주 물량이 줄면서 전세난이 더욱 심화될 것으로 예상된다. 부동산114에 따르면 올해 서울의 신규 아파트 입주 물량은 4만8501가구에 그친다. 내년에는 절반 수준인 2만5021가구로 급감한다.


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