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‘임대차3법’ 소급 적용 논란에 세입자만 고달퍼
‘임대차3법’ 소급 적용 논란에 세입자만 고달퍼
  • 양희중 기자
  • 승인 2020.07.15 10:04
  • 댓글 0
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서울 전셋값 54주 연속 상승
임대차3법 시행 전 임대료↑
장기 임대주택 공급 확대해야

‘전세대란’이 현실화하고 있다. 비수기인 여름철임에도 전세 매물 품귀 현상이 갈수록 심해지고 있다. 또 전셋값이 한 달 새 수억원씩 오르는 등 54주 연속 상승세를 이어가고 있다. 

지난 7·10 부동산 대책 발표 이후 집주인들이 늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가하려는 움직임이 나타나면서 전셋값을 자극하는 모양새다. 

특히 정부가 세입자들의 주거 안정화를 위해 내놓은 이른바 ‘임대차보호 3법’ 소급 적용을 시사하면서 전·월세 가격이 급등할 조짐을 보이고 있다. 이대로 가면 가을 이사철과 맞물려 ‘전세대란’이 일어날 수 있다는 우려가 커지고 있다.

서울 아파트 전셋값은 54주 연속 오름세다. 한국감정원이 발표한 '주간 아파트값 동향'에 따르면 이달 첫째 주(6일 기준) 서울의 아파트 전셋값은 지난주와 같은 0.10% 상승하며 54주 연속 올랐다. 강남권의 상승률이 높았다. 

상반기 입주 물량이 해소된 강동구(0.22%)가 서울에서 가장 많이 올랐고, 강남·송파구(0.16%), 서초구(0.15%) 등도 높은 상승률을 기록했다. 또 강북지역인 마포구(0.19%)와 강북구(0.14%), 성동구(0.12%), 종로구(0.10%) 등도 전셋값 강세가 계속됐다.

감정원 관계자는 “서울의 경우 신축 아파트 선호 현상과 청약 대기, 교육제도 개편 등에 따른 전세 수요가 꾸준한 가운데, 실거주 요건 강화 등 규제와 풍부한 유동성 등으로 상승세가 지속되고 있다”고 설명했다.

서울 아파트 전세시장 불안은 각종 통계로도 확인된다. KB국민은행의 월간 주택가격 동향 시계열 자료에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 중위 전세가격은 4억6129만원으로 집계됐다. 이 조사가 시작된 2013년 4월 이후 최고치를 기록했다. 

문재인 대통령이 취임한 지난 2017년 5월(4억807만원)과 비교하면 5322만원(13%↑)이나 상승했다. 또 지난달 마지막 주(29일 기준) 서울 전세수급지수는 173.8에 이른다. 2016년 3월21일 이후 최고치다. 이 지수가 100을 넘어설수록 전세 수급이 불안하다는 것을 의미한다.

21대 국회에서는 정부가 주택 임대시장 안정을 위해 추진 중인 ‘전월세 신고제’를 비롯해 전세금 인상률을 최대 5% 제한하는 ‘전월세 상한제’와 임대차 계약이 만료됐을 때 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 ‘계약갱신청구권’ 등 임대차 3법이 연이어 발의되고 있다. 

발의된 개정안들은 치솟는 전·월세 가격으로 불안정한 주택 임대차시장의 안정을 꾀하고, 세입자 보호를 위한 취지로 마련된 법안들이다.

박홍근 더불어민주당 의원은 기존 계약자의 갱신에도 새 법을 적용하는 주택임대차보호법 개정안을 발의했다. 법 시행 전 집주인이 세금 부담을 세입자에게 전가하지 않게 하기 위해 소급 적용을 해야 한다는 취지다. 

지난 10일 김현미 국토교통부 장관은 “2018년 상가건물임대차보호법 제정 당시에도 기존 계약과 갱신 계약에 모두 계약갱신청구권을 적용하도록 한 예가 있다”며 “이번에도 이렇게 적용된다면 현재 세입자 부담을 줄이는 데 도움이 될 것”이라며 소급 적용 의지를 밝혔다.

부동산 시장에서는 집주인의 사유재산을 과도하게 침해하는 위헌 요소가 있다며 반발이 거세다. 일부 부동산카페에서는 임대차3법 소급적용에 반발하는 게시글들을 쉽게 찾을 수 있다. 

또 지난 14일 오후 2시부터 4시 사이에 인터넷 주요 포털 사이트에 ‘임대차3법 소급 반대’가 실검 순위에 오를 정도로 조직적 반발이 커지고 있다.

소급 적용 논란으로 정부 정책과 법의 신뢰성이 훼손될 수 있다는 게 지적이다. ‘모든 국민은 소급입법에 의해 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다’는 헌법 13조(2항)를 위배한다는 것이다. 

6·17 대책 이전에 아파트 수분양자까지 대출 규제를 소급적용하면서 혼선을 빚은 바 있다. 또 전·월세 대란을 막으려면 기존 계약에도 적용해야 한다는 게 당정의 논리지만, 충분한 사전 논의 없이 소급 적용될 경우 오히려 시장에 혼란을 부추길 가능성이 크다.

전셋값을 결정짓는 또 하나의 변수인 신규 공급 물량이 갈수록 줄어든다. 내년부터 신규 아파트 공급이 줄면서 덩달아 전세 물건도 줄어들 가능성이 크다. 부동산인포에 따르면 내년 서울에서는 아파트 기준 총 2만3217가구가 분양 예정이다. 

이는 올해 입주물량(4만2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 2022년엔 1만3000여 가구까지 줄어들 전망이다.

전문가들은 전셋값 안정을 위해 장기 임대주택 공급을 확대하는 정책이 필요하다고 조언했다.


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