분양권 전매제한 효과 ‘한계’…“투기 가수요 차단 정책 병행해야”
오는 8월부터 수도권과 지방 광역시에서 공급되는 민간 아파트를 대상으로 분양권 전매가 전면 금지되면서 분양시장에서는 이른바 ‘분양권 막차’를 타기 위한 움직임이 활발해지고 있다.
국토부는 지난 11일 기습적으로 수도권과 지방광역시 대부분 지역에서 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지하기로 결정했다. 전매 제한 기간을 늘려 투기수요를 차단하고, 실수요자 위주로 분양시장을 재편하기 위한 조치가 필요하다는 판단이다.
이에 따라 경기 가평과 여주 등 일부 자연보전권역을 제외한 수도권 전역과 부산, 대전, 울산 등 전국이 사실상 전매제한 사정권에 들게 됐다.
실제 국토부가 20대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록한 단지를 분석한 결과, 평균적으로 당첨자 4명 중 1명은 전매제한 기간 종료 뒤 6개월 내에 분양권을 매도한 것으로 확인됐다.
분양권 막차 열기는 오는 7월29일부터 시행되는 민간택지 분양가 상한제 전까지 더욱 가열될 전망이다. 분양가 상한제가 시행될 경우 신규 주택 공급이 급격히 줄어들 것이라는 우려가 커지면서 새 아파트에 청약 대기수요가 급증할 것이기 때문이다.
특히 최근 분양한 단지들은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 주변 아파트들보다 수억원 가량 저렴해 ‘로또 청약’으로 불리고 있다. 또 분양가 상한제 적용으로 전매제한이나 거주 의무기간 등 까다로운 규제도 피할 수 있다.
경기 화성 일대 신규 아파트 청약에 분양권 막차를 타기 위한 청약자가 5만 명이 몰리는 등 청약 열풍은 점점 거세지고 있다.
한국감정원 청약홈에 따르면 지난 12일 1순위 청약이 진행된 신동탄포레자이도 739가구(특별공급 제외) 모집에 해당지역과 기타지역을 합쳐 5만1878명의 청약자가 몰려 평균 70.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 모든 주택형에서 높은 경쟁률을 보이며 1순위 마감됐다.
또 같은 날 1순위 당해지역 청약을 진행한 서울 강서구 화곡동 ‘우장산숲 아이파크’는 150가구(특별공급 제외) 모집에 9922명이 몰려 평균 66.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 15가구 모집에 1344명이 몰린 전용면적 84㎡A에서 최고 경쟁률 89.6대 1을 나타냈다.
청약 열풍은 분양가격이 주변 단지들보다 저렴한 데다 분양가 상한제로 새 아파트 공급이 위축될 것이라는 분위기가 고스란히 반영됐다는 분석이다.
로또 청약 기대감에 실수요자를 비롯해 수억원대 단기 시세 차익을 노리는 투기수요까지 겹치면서 분양시장이 시간이 지날수록 더욱 달아오르고 있다. 분양권 전매제한 조치 시행을 앞두고 막차를 타려는 수요가 몰리고 있다는 얘기다.
건설사들도 분양시장 호조 분위기에 기존에 분양이 예정된 단지뿐만 아니라 분양 일정이 정해지지 않았던 하반기 물량들의 분양 시기를 전매제한 금지 전으로 앞당기기 위해 고심하고 있다.
분양시장의 호황으로 임대사업보다 비용 회수가 빠른 분양에 더욱 집중하면서 5~7월 물량이 대거 쏟아진다. 부동산114에 따르면 이달부터 7월까지 수도권(서울·경기·인천) 및 지방 광역시에서 무려 9만9651가구(임대제외)가 분양을 했거나, 분양을 앞두고 있다.
올해 전체 분양 물량(25만1507가구)의 3분의 1을 넘어선 수치다. 월별로 ▲5월 4만6022가구 ▲6월 2만3163가구 ▲7월 3만466가구 등이다.
초저금리로 시중 유동성이 풍부한 데다 수억원의 시세차익을 기대하는 청약 대기수요가 탄탄해 전매가 가능한 분양단지를 중심으로 막차를 타기 위한 청약 과열이 더욱 거세질 것으로 예상된다.
또 8월 이후에는 규제지역과 비규제지역 둘 다 전매금지 조건으로 분양되기 때문에 투자가치가 높은 규제지역으로 쏠림 현상이 나올 가능성도 있다.
전문가들은 분양권 전매제한 금지의 효과가 제한적일 것으로 분석했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “분양권 전매제한 금지 조치로 투기수요가 줄면서 실수요자에게 이전보다 더 많은 청약 당첨 기회가 생길 것”이라며 “이에 따라 전매규제가 강화되기 이전인 5~7월 사이 개발 호재나 시세차익이 기대는 지역의 신규 아파트를 중심으로 청약 대기 수요가 대거 몰리면서 청약 경쟁률이 치솟을 것”이라고 전망했다.
