“실수요자 보호 전매제한 강화해야” vs “부동산시장 전체 위축”
오는 8월부터 수도권 전역과 지방 광역시에서 분양권 전매가 사실상 금지되면서 과열된 청약시장을 식힐 수 있을지 관심이 집중되고 있다.
국토교통부는 규제지역이 아닌 수도권 및 지방 광역시 민간택지에서 신규 공급되는 주택의 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기까지로 강화한다고 지난 11일 밝혔다.
이에 따라 경기 가평과 여주 등 일부 자연보전권역을 제외한 수도권 전역과 부산, 대전, 울산 등 전국이 사실상 전매제한 사정권이다.
국토부가 지난 2017년부터 2019년까지 3년간 수도권과 지방 광역시 민간택지에서 20대 1을 넘는 청약경쟁률을 기록한 분양된 단지를 분석한 결과에 따르면 평균적으로 당첨자 4명 중 1명은 전매제한기간 종료 후 6개월 이내 분양권을 매도한 것으로 나타났다.
국토부 관계자는 "이들 지역에 분양권 전매 목적으로 청약을 하는 투기수요가 유입되면서, 올해 분양단지 중 40% 이상이 20대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록했다"고 설명했다.
이번 조치는 투기 수요를 차단하고, 분양시장을 실수요자 위주로 재편하겠다는 정부의 의지가 반영됐다는 평가다. 특히 아파트 청약시장에서 분양권 전매는 정상적인 거래가 아닌 단기간 시세차익을 노린 투기 수단으로 변질됐다는 게 정부의 판단이다.
정부의 잇단 부동산 규제 대책에도 전국에서 분양권 전매 거래는 활발하다. 직방에 따르면 올해 3월까지 전국 분양권 전매 거래량은 3만3147건으로, 월평균 1만1049건 거래됐다. 지난해 월평균 거래량 8403건과 비교하면 31.4% 증가했다.
청약시장도 과열이다. 부동산114에 따르면 올해 들어 4월까지 전국에서 분양된 아파트 67개 단지(임대 포함)의 75%가 1순위에서 청약이 마감됐다.
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 본격화하기 시작한 지난 2월 1순위 청약자 수는 20만 명을 넘었고, 3월에도 35만여 명이 청약 1순위에 몰렸다.
전매제한이나 양도세 중과 등 정부 규제에서 상대적으로 자유로운 지역에서의 청약도 과열되고 있다. 한국감정원 청약홈에 따르면 청약시스템 이관 후 지난 2·3월 진행된 전국 31곳 아파트 청약에서 19곳이 1순위에 마감됐다.
코로나19 사태가 본격화한 2·3월 1순위 청약자수가 총 49만4322명으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(18만7586명) 대비 163%가 증가한 것이다. 1순위 평균 청약경쟁률도 43대 1로, 지난해 같은 기간(14대 1)보다 3배 넘게 증가했다.
새 아파트에 청약 수요가 몰리는 것은 분양가 규제와 분양가 상한제 시행으로 시세차익에 대한 기대감이 커졌기 때문이다.
정부와 지자체, 주택보증공사(HUG) 등이 투기과열지구 지정 후 분양가를 통제하면서 기존 아파트보다 저렴한 수준으로 분양가가 책정되면서 단기간의 시세차익을 거둘 수 있다는 기대심리가 반영됐다는 분석이다.
전매제한 강화로 이른바 '로또 청약' 열기가 심했던 경기 수원 팔달구 등 수도권 일부 지역의 청약 열기가 다소 누그러질 것으로 예상된다.
하지만 주택시장에선 분양권 전매제한 강화를 두고 의견이 엇갈리고 있다. 투기시장으로 변질된 분양시장 정상화와 실수요자 보호를 위한 분양권 전매제한 강화가 필요하다는 주장과 분양권 전매제한 기간을 늘리면 부동산시장 전체 위축이 불가피하다는 전망이 팽팽하다.
전문가들은 전매제한 규제만으로 청약시장의 과열을 잠재우기에는 한계가 있다고 지적했다.
양지영 R&C 연구소장은 “분양권 전매제한 강화는 투기수요를 어느 정도 차단하는데도 도움이 되고, 투기수요로 인해 문턱이 높아진 청약경쟁률로 낮아진 실수요자들의 기회를 높이는 것도 도움은 될 수 있다”고 밝혔다.
다만 “공급부족이라는 근본적인 문제가 해결되지 않는 이상 새 아파트의 인기를 막는 데 큰 역할은 될 수 없고, 실제 서울 분양시장에 분양권 전매가 원천봉쇄 됐지만 여전히 뜨겁다”고 설명했다.
양 소장은 “근본적인 집값 상승의 문제인 충분한 공급대책이 나옴으로써 시장의 기대심리를 꺾지 않는 이상 또 다른 풍선효과를 낳을 수 있다”며 “앞으로 공급이 더 줄 수 있다는 불안 심리가 커지고 있는 가운데 기존 재고시장의 비규제지역 새 아파트로 투자수요가 몰릴 수 있다”고 말했다.
