문재인 정부 들어 벌써 19번째 부동산 대책이 나왔다.

새해 초부터 이어진 수·용·성 등을 중심으로 한 수도권 집값이 가파르게 상승세를 타자 국토교통부가 서둘러 조정대상지역을 지정하고 규제를 강화하는 정책을 내놓은 것이다.

이번 조치로 관련 업계에서는 단기적으로 일부 투기 수요는 잡겠지만 근본적으로 시장을 안정시키지는 못할 것이라는 시각이다.

특히 건설업계에서는 그동안의 부동산 정책들이 건설사들 실적의 근본이 되는 주택·건축 부문의 사업을 위축시키면서 잡으라는 집값은 못 잡고 애먼 건설사들 실적만 잡아왔기에 이번 정책 역시 그 전철을 또 다시 밟는 것이 아닌가 하는 우려도 커지고 있다.

수원 주간 아파트 매매가격 등락률 추이

안양, 의왕, 안산 주간 아파트 매매가격 등락률 추이

2.20 부동산 대책 발표···조정대상지역 확대·대출규제 강화

국토교통부는 지난 20일 ‘투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화(2.20 부동산 대책)’라는 명분의 부동산 대책을 발표했다.

이번 대책의 핵심은 조정대상지역 추가지정과 대출규제 강화다.

새롭게 조정대상지역으로 추가 지정된 곳은 수원시 영통구·권선구·장안구 3곳, 안양시 만안구 1곳, 의왕시 1곳 등 총 5곳이다.

다만, 집값 과열 양상을 보이고 있는 수·용·성 지역 중 경기 남부 5곳만 추가 조정대상지역에 포함하고 여당 텃밭인 용인과 성남은 제외해 총선을 앞두고 지역 주민들 눈치를 본 것이 아니냐는 지적도 제기된다.

국토부 관계자는 “수원 영통, 권선, 장안구, 안양 만안구, 의왕시 등은 12·16 부동산 대책 이후 시장 불안이 지속되고 있는 곳”이라며 “이들 지역은 광역 교통망 구축 등 개발 호재로 인해 추가 상승 기대감이 시장 전반에 확산되고 있는 만큼 조정대상지역으로 지정해 대출과 청약 등 규제를 강화하기로 했다”고 지정 이유를 설명했다.

규제지역 지정 현황(2.21 기준)

일각에서는 잇단 광역교통망 구축에 따른 경기 남부 지역 상승세를 조정대상지역으로 지정한 것만으로 꺾기에는 무리가 있다는 지적이 제기되고 있다.

대출규제와 관련해서는 조정대상지역 내 LTV(주택담보대출비율)를 현행 60%에서 50%로 낮추고 9억원 초과분에는 LTV 30%를 차등 적용하기로 했다. 이 규제는 3월2일부터 적용된다.

한편, LTV 요건 중 서민·실수요자(▲무주택자 ▲주택가격 5억원 이하 ▲부부합산 연소득 6,000만원(생애 최초구입자는 7,000만원)이하)에 해당되는 이들에 대해선 현행 LTV 가산(+10%p) 요건을 유지했다.

이 외에도 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에게는 주택담보대출을 금지하는 안과 주담대 실수요 요건 강화(현행 2년 내 처분 → 2년 내 처분+신규 주택 전입 의무 조건), 조정대상지역 전매제한 강화(소유권이전등기일까지 전매금지) 등의 내용을 포함했다.

또, 3월부터는 투기과열지구뿐 아니라 조정대상지역에서도 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달 계획서 제출을 의무화했으며 주요 과열지역에 대한 불법행위 점검도 강화하기로 했다.

총선 이후 추가 규제 가능성

최근 청약 경쟁률이 높았던 수원 팔달은 이미 조정대상지역에 포함된 지역이었으며 이번에 수원 3개구가 추가 지정됐다.

이번에 정부는 기존 조정대상지역과 신규 조정대상지역으로 지정된 지역을 모두 조정대상지역 1지역으로 지정했다.

또, 조정대상지역 중 분양권 전매제한 기간이 당첨 후 6개월이었으나 이번 정책으로 앞으로는 조정대상지역 분양 당첨 시 소유권이전등기일까지 전매가 제한된다.

다만 이번 정책은 수도권 아파트 시장 전반에 미치는 영향은 제한적일 것으로 전망되면, 총선 이후 추가 규제가 나올 가능성이 높다.

부동산 정책 불확실성과 펀더멘털 훼손 우려 지속

해외수주 통해 실적 견인해야

이번에 발표된 문재인 정부의 19번째 부동산 대책 역시 공급확대가 아닌, 투기수요 근절과 실수요자 보호라는 맥락에서 기조가 이어졌다.

이처럼 지속적으로 이어지는 부동산 규제 정책에 가뜩이나 어려운 경제상황까지 겹쳐 국내 대형건설사 주가는 부진한 흐름에서 벗어나지 못하고 있다.

올해 국내 주요 5개 건설사 합산 주택 분양 가이던스는 약 123,000세대로 계획됐다. 이는 이월물량이 반영된 것으로 전년대비 약 60% 증가한 규모다.

주요 대형 건설사 연간 주택 분양물량 추이 및 가이던스

우려할 부분은 4월 이후 본격화될 실질적인 분양가상한제 적용을 비롯한 각종 분양가 규제로 인해 지속적인 수익성 하락이 예상된다는 것이다.

이처럼 불안정한 국내 건설시장에서 살아남기 위해 국내 건설업종은 보다 적극적인 해외수주를 통해 성장동력을 견인해야할 것이다.