시장 수익, 일부에만 집중…주택쏠림에 집값 불안 야기
공모형 시장, 3년내 ‘年기대수익 9000억’ 10배 규모 육성
정부가 부동산 간접투자(리츠·펀드) 시장에서 공모형 상품 판매를 확대하기 위해 투자자에 대한 세제혜택 등 활성화 대책을 추진하기로 결정하고 내년부터 공모형 리츠(REITs·부동산투자회사)나 부동산펀드에 5000만원 한도로 3년 이상 투자하는 개인의 배당소득에 대해 분리과세하고 낮은 세율을 적용한다.
역세권, 복합환승센터 등 공공시설 민간사업자를 선정할 때나 산업단지 용지 등을 공급할 때에도 공모형 리츠·부동산펀드를 통해 자금을 조달하는 사업자에게 우선권을 준다.
오는 2021년까지 공모형 투자시장의 규모를 현행 6조 원에서 3년 내 10배 규모인 60조원으로 공모형 상품의 시장 점유율을 현 3.7%에서 17%까지 육성하는 것이 목표다.
11일 국토교통부에 따르면 정부는 경제활력대책회의를 거쳐 관계부처 합동으로 ‘공모형 부동산간접투자 활성화방안’을 마련해 발표했다.
정부는 상업용 부동산에 투자하는 부동산 간접투자 시장이 최근 5년 새 연평균 23.4%씩 비약적인 성장을 거듭하고 있지만, 사모형(비공개적으로 50인 미만 소수의 투자자로부터 돈을 모아 운영되는 형태)만 활성화 되고 있다고 판단한다.
실제로 사모형 투자상품은 지난 2016년 100조4000억원 규모에서 지난해 155조8000억원으로 55.2% 성장한 반면, 공모형 시장은 같은 기간 5조원에서 6조원 규모로 약 20% 늘어나는 데 그쳤다. 공모 시장(증권회사, 은행 등이 50인 이상 일반 개인을 대상으로 투자자를 모집하는 부동산 간접투자상품)에 우량 자산이 부족한 데다 세제 혜택도 차별화 되지 못해 시장 성장이 더딘 상황이다.
그 결과 부동산 간접투자 수익이 외국·기관·고액자산가 등 일부 투자자에게만 집중되고 있는 데다 가계 부동자금이 주택 매매시장으로만 유입돼 수도권 집값 불안 등으로 이어지는 투자 관행도 문제를 일으키고 있다.
공모형 상품 시장을 육성할 경우, 주택중심의 부동산투자 관행의 변화는 물론 국민 소득증대 효과도 있을 것이라는 게 정부의 기대다. 정부는 공모형 시장 성장을 통해 일반 투자자의 연간기대수익이 지난해 기준 3900억원에서 2021년 3조9000억원 규모로 10배 커질 것으로 전망하고 하고 있다.
이를 위해 정부는 공모형 시장 활성화 대책으로 일정기간 이상 공모 리츠·부동산펀드 또는 재간접 리츠·부동산펀드의 주식·수익증권에 투자해 발생한 배당소득에 대해 5000만원 한도로 세율 9%로 분리과세를 추진한다.
재산세도 분리과세를 적용한다. 공모 리츠·부동산펀드뿐만 아니라 공모리츠·부동산펀드가 투자(100%)하는 사모리츠·부동산펀드를 대상으로 한다. 국토부는 내년부터 공모형리츠·부동산펀드의 재산세에 대해 세율 0.2%의 분리과세(종합부동산세 제외)를 유지하고, 사모형은 합산과세하는 지방세법 시행령 개정을 추진 중이다. 취득세 추가 감면도 검토 중이다. 현재 조세전문기관에서 진행하는 예비타당성조사를 통해 적정성 판단이 진행 중이다.
올해 일몰되는 공모리츠의 현물출자 과세특례 적용기한도 오는 2022년까지 3년 연장하기로 했다. 이는 기업이 보유한 부동산을 공모 리츠에 유도하기 위해 공모리츠에 현물출자로 발생한 양도차익에 대한 법인세를 출자 대가로 받은 리츠의 주식의 처분 시까지 과세를 이연하는 것을 말한다.
또 공모형 상품에 안심하고 투자할 수 있는 환경을 조성하기 위해 일정규모 이상 상장리츠는 전문신용평가기관의 신용평가를 받도록 하고, 투자자가 상품별로 수익성과를 객관적으로 확인할 수 있도록 지역·자산·규모별 수익률 지수의 개발도 추진된다.
이와 함께 공모형 상품시장에 우량 신규 자산을 공급하기 위해 역사복합개발, 역세권, 복합환승센터 등 수익성 높은 공공자산이나 공공·상업시설을 적극 활용하기로 했다.
공모리츠·부동산펀드만 사업자로 선정하거나, 지원 시 가점을 부여하는 방안이 검토되고 있다. 민간에서 투자하는 인프라 개발사업에서도 기본계획에 공모자금 활용에 관한 사항을 포함시키기로 했다.
지자체도 도시재생뉴딜사업 추진에서 공모리츠와 연계한 복합개발방식을 검토하도록 하는 한편, 신도시 개발에서도 자족용지를 공모사업자에게 우선 공급하거나 공공기관이 자족용지에 부동산을 개발한 후 공모 리츠·부동산펀드에 우선 매각하는 등 공모사업자를 우선공급 대상에 포함하는 내용이 추진 중이다.
이밖에 다양한 상품개발과 사업성 강화를 위해 규제 문턱도 낮춘다. 공모형 부동산 리츠·펀드가 다른 부동산 간접투자 상품에 대한 상호 투자 허용하고, 노후 상업용 건축물에 공모 리츠·펀드가 투자할 경우 공공시설, 기반시설, 임대주택 등을 함께 건축하는 경우에 한 해 한시적으로 용적률을 완화하는 방안도 검토 중이다.
국토부는 “앞으로 양질의 상업용부동산 등이 공모 리츠·부동산펀드에 우선적으로 공급될 수 있도록 부동산투자 패러다임의 변화를 유도할 예정이다. 이번 대책과 관련된 지침개정 등을 차질 없이 실행해 나가겠다”고 말했다.
