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기준금리 인상에 레버리지 효과↓주택시장 가수요 감소 전망
김윤희 기자  |  wol73@s-d.kr
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승인 2018.12.01  14:14
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지난해 11월 30일 0.25%p 인상 이후 1.5%를 유지하던 한국은행 기준금리가 1년 만에 0.25%p 인상하며 1.75%로 올라섰다.

미국 기준금리(2%~2.5%)와의 간극은 0.25%~0.75%로 좁아졌으나, 오는 12월 18~19일 미국 FOMC 회의 결과에 따라 한미 기준금리 격차는 다시 벌어질 가능성이 있다.

그러나 최근 제롬 파월 의장이 뉴욕 이코노믹 클럽에서 가진 연설에서 "기준금리가 중립금리 바로 밑에 있다"며 "미리 정해진 정책은 없다"고 밝히는 등 미국 금리인상 속도조절 가능성이 제기되고 있어 국내 기준금리 인상속도도 빠르지는 않을 전망이다.

다만, 단기적으로는 기준금리 인상이 주택담보대출 금리 상승으로 이어지며 차주의 이자상환 부담을 높이는 요인이 될 것이다.

문재인 정부 들어 투기과열지구 및 투기지역은 LTV·DTI 비율이 40%로 낮아진 데다 9.13대책에 따라 여신(다주택자는 규제지역 신규 구입용 주택담보대출 금지[LTV=0])은 한층 까다로워졌다.

여기에 상환이자 부담마저 커지고 있어 부동산시장에 고인 과잉 유동자금이 다소나마 줄고, 주택시장의 거래량과 가격움직임이 한동안 둔화될 확률이 높아졌다.

신규취급액 기준 주택담보대출

단위: 연리%

   
▲ 자료출처: 한국은행(표를 클릭하면 더 크게 볼 수 있습니다.)

최근, 서울지역의 매수 관망에 따른 가격 조정이 현실화된 상태에서 늘어난 이자부담은 대출을 통해 레버리지 효과를 노리기 점차 어려워지는 구조다.

이에 따라 상환능력을 고려하지 않고 대출을 끼고 집을 구입하는 공격적인 투자 패턴이 점차 숨을 고를 것으로 보인다.

하지만 주택시장 양극화는 더 커질 것으로 우려된다.

여신, 세제, 이자부담이 동시에 증가한 데다 주택공급 과잉 및 지역경기 위축이 동반되고 있는 상황에 수도권 일부지역과 지방 주택시장은 복수대출자, 변동금리 대출자의 어려움이 가중될 것은 뻔하다.

반면, 똘똘한 한 채 수요가 쏠리고 증여 및 임대사업자 전환 등으로 매물 잠김 현상이 예상되는 서울은 일부 한계차주를 제외하고 급매물로 인한 가격 급락요인은 많지 않다.

이에 따라 금리인상 타격은 다소 미약할 전망이다.

실제 2018년 3분기 가계대출은 1,427조원을 넘어서 1분기(1,387조원) 보다 40조원 증가했고, 동기 주택담보대출액은 582조원에서 594조원으로 12조원 늘어났다.

하지만 올해 9월 기준 국내은행 원화대출 중 가계대출의 연체율은 0.26%, 주택담보대출은 0.19% 수준을 보이고 있다.

대출상환이 비교적 원만한 움직임을 이어가고 있어 이번 기준금리 인상이 급격한 시장 위축을 가져올 정도의 충격파는 주지 못 할 것으로 판단된다.

국내은행 원화대출 부문별 연체율 추이

단위: %

   
▲ 자료출처: 금융감독원(표를 클릭하면 더 크게 볼 수 있습니다.)

다만, 부진한 내수, 고용시장의 한파 등 국내 경기둔화와 가격상승을 주도하던 서울집값의 약세, 별다른 이변이 없는 한 정부의 수요억제책이 2019년에도 지속될 전망이라는 면에서 금리인상기 주택시장의 매입 의사결정은 부채 상환능력을 고려해 보다 보수적인 시각에서 접근할 필요가 있다.

대출비중이 높은 차주는 디레버리징에 집중하고 변동금리 대출자는 고정금리로의 대환대출을 고민하는 전략이 필요하다.

금리에 민감한 수익형 부동산은 분양가의 적정성과 공실 리스크, 임대수익률을 고려해 사업성이 좋은 곳을 선별해야 한다.

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