2018년 오피스텔 시장은 정부 규제 및 금리인상 예고, 입주물량 급증이라는 악재가 예정돼 있다.
이 같은 상황이라면 시장이 위축되는 것이 일반적이다. 다만 아파트에 비해 오피스텔은 규제 강도가 덜한 점, 과거 몇 번의 금리 인상 예고에도 투자 수요 유입이 꺾이지 않은 점, 최근 3년 간 안정적인 매매가격 상승흐름이 지속된 점 등을 고려하면 2018년 오피스텔 시장은 거래는 다소 둔화되겠지만 가격은 보합수준의 흐름을 유지할 것으로 전망된다.
상승폭 둔화되겠지만, 급락은 없을 것
2017년 오피스텔 시장은 상대적으로 규제영향을 덜 받았다. 올해 쏟아져 나온 대책 대부분이 아파트와 분양시장에 집중됐기 때문이다.
전매제한 및 거주자 우선분양 확대, 인터넷 분양 의무화 등 오피스텔에 관련된 규제책이 담기기는 했지만 오피스텔 가격 등락에 직접적인 영향을 미칠 수준은 아니었다.
오피스텔 전국 매매가격 변동률
올해 오피스텔 전국 매매가격의 상승률은 1.5%에 달했다. 2015년 상승반전 후 꾸준한 오름세다.2018년에는 예고된 규제로 상승폭은 둔화되겠으나 당장 마이너스 변동률로 전환되지는 않을 것으로 판단된다.
소자본으로 부동산 투자에 입문할 수 있는 이점과 함께 금리 인상 속도가 가파르지 않아 투자상품으로서의 오피스텔의 인기는 지속될 전망이다.
금리 인상에도 불구하고 장기적 임대수익 선호
최근 금리 인상 우려가 연일 보도되고 있으나 현장에서는 여전히 저금리라는 인식이 팽배해 유동 자금 유입이 지속되고 있다.
금리인상은 이미 오래전부터 예고된데다 시장에 큰 영향을 줄 정도로 가파른 수준이 아니라는 인식도 더해졌기 때문이다.
오피스텔 임대수익률 및 한국은행 기준금리 추이
실제 2017년 3월과 6월, 두 차례 미국 기준금리 인상 시 평균 인상폭이 0.25%p 선에서 조정됐고 국내 금리는 동결된 바 있어 투자자들은 금리 인상에 민감하게 반응하지 않는 편이다. 또한 강남권, 도심권 등 오피스텔 시장을 견인하고 있는 주요 지역은 대출자금보다는 여유자금으로 투자 하는 수요가 상당하다.
이렇듯 자기자본을 활용한 수요가 많고 타상품 대비 소액으로 투자가 가능하기 때문에 대부분의 수요자들에게 금리 인상이 미칠 영향은 제한적일 것으로 예상된다.
2018년부터 입주물량 급증
공급과잉 불씨 재점화, 선별적 접근 필요해
2018년은 72,666실의 오피스텔이 입주자를 맞을 예정이다.
이는 2017년 대비 45.94% 늘어난 물량으로 2004년 90,286실이 공급된 이후 가장 많은데 분양 호조에 힘입어 2015년 이후 많은 물량이 분양된 가운데 이들 물량의 입주시기가 도래했기 때문이다.
향후 2~3년간 예년보다 많은 물량이 공급될 예정으로 공급과잉 불씨가 재점화 되고 있지만 공급과잉이라고 해서 모든 오피스텔에 입주 쇼크가 오는 것은 아니다.
공급과잉을 우려했던 마곡지구에서도 최근 기업 입주 후 공실이 해소되고 있다. 물량이 많더라도 물량을 소화할 수 있는 탄탄한 배후수요가 뒷받침 된다면 공실 위험을 빗겨갈 수 있는 것이다.
지역별 특성에 따른 선호 면적, 수요층을 고려한 선별적 투자에 나선다면 많은 물량 속에서도 안정적인 수익을 확보할 수 있을 것으로 전망된다.
2018년에는 서울 송파구(2,317실), 경기 고양시(2,211실), 경기 하남시(5,872실) 등에 입주 물량이 많다.
서울 송파구 문정동은 법조타운 지정 이후 대표적인 오피스텔 밀집 지역으로 자리 잡고 있다. 아직 기업 입주가 진행 중이고 업무지구의 규모가 작아 뚜렷한 임대료 상승은 없지만 직주근접을 원하는 수요로 임차 시장은 안정세를 유지할 가능성이 커 보인다.
전국 연도별 입주물량 추이
경기 고양시 삼송 일대는 실거주 가능한 아파텔을 표방한 단지가 많아 중대형 면적의 비중이 높은 편이다.서울 종로,광화문 등 도심과의 접근성이 좋고 GTX-A노선개발과 스타필드 복합쇼핑몰 개장 기대감이 높다는 장점이 있다.다만, 단기간 공급될 물량이 많다는 점을 유의할 필요가 있겠다.
경기 하남시는 2018~2019년간 1만여 실 이상의오피스텔이 공급된다.
한편,고양 삼송과 하남은 송파에 비해 직주근접 단지는 아니라 임차 수요를 모집하는데 한계가 있어 초기 임대료 수준은 낮을 것으로 예상된다.물량이 많지만 면적별 공급비중에 차이가 있기 때문에 타켓을 잘 잡아 차별화된 면적을 선점한다면 임대료를 방어할 수 있을 것으로 보인다.
지방에서는 충남 천안 불당동(3,434실)일대에 입주물량이 많다.천안은 2017년 오피스텔 1,614실이 공급된 바 있고여기에 아파트 물량까지 많다. 2018년 추가 물량 공급으로 임대료 약세가 예상된다.
단기 시세 차익을 위한 치고 빠지기는 위험한 시기
규제 꼼꼼히 살펴 장기적인 관점에서 분양 받아야 후회 없어
올해는 전국에서 78,690실(예정물량 포함)의 오피스텔이 분양됐다. 과거 2년간 급증한 물량 부담으로 2017년 분양물량은 감소할 것으로 예상했으나 부동산 시장 활황으로 탄력 받은 공급량은 꺾이지 않았다.
전국적으로 크고 작은 단지들이 쏟아져 2002년(120,308실) 이후 15년 만에 분양물량 최대치를 기록했으며, 많은 물량이 쏟아진 가운데 성적은 단지 별로 양극화됐다.
4분기 분양한 ‘영등포뉴타운꿈에그린’은 단기간 마감됐으며 ‘송도SK뷰센트럴’은 평균 51.26대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.
전국 연도별 분양물량 추이
반면, 미분양 적체로 할인분양에 나선 곳도 있었다.
한편, 2018년 분양 시장은 제동이 걸릴 것으로 전망된다.
내년 1월부터 8.2대책 후속조치로 전매제한 및 거주자 우선 분양 확대로 오피스텔 분양시장에 빨간불이 켜지기 때문이다.
기존 수도권의 투기과열 지구에 한정됐던 규제가 2018년에는 조정대상지역과 대구 수성구, 세종시에 추가로 적용된다. 따라서 국지적으로 과열양상을 보였던 분양시장이 안정화되며 분양물량은 줄어들 것으로 예상된다.
아울러 전매 제한이 강화됨에 따라 단기간 시세 차익을 얻을 수 있는 단지보다는 입지 여건 상 임대수익 창출이 유리한 곳으로 수요가 몰리는 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다.
