내년부터 전세에서 월세로 전환하는 과정에서 발생하는 잉여자금을 뉴스테이 사업 등에 투자하며 실적배당을 받는 펀드가 조성된다.
28일 금융위원회는 이 같은 내용을 골자로 하는 ‘월세입자 투자풀(Pool)’을 운영한다고 발표했다.
이는 최근 주거형태가 전세에서 월세로 전환되면서 목돈을 갖게 된 임차인들이 자금 운용에 어려움을 겪게 됨에 따라 이를 해결하기 위한 목적에 따른 것이다.
김태현 금융위 자본시장국장은 “예금처럼 원금이 보장되지는 않지만 손실 위험이 최소화될 수 있도록 투자풀 구조를 설계했다”고 말했다.
투자풀 운영 프로세스
투자풀 관리기관으로 지정된 증권금융이 세입자가 집주인으로부터 돌려받은 보증금을 위탁받아 상위펀드인 ‘투자 풀(Pool)’을 조성하면 자산운용사들이 다양한 하위 펀드에 자금을 분산 투자하는 ‘펀드 오브 펀즈(Fund of funds)’ 방식이다.
금융위는 이를 위해 하반기 중 자본시장법 시행령과 주택금융공사법 시행령 등 관련법을 개정하고 오는 11월경 투자풀 모집·관리·운영 관련 세부안을 발표할 예정이다.
실제 자금 조성은 내년 1분기 중에 이뤄질 전망이다.
투자 풀은 최대 2조원 규모로 조성되고 가입 대상은 전세에서 월세 전환으로 잉여자금이 있는 무주택자 월세 임차인으로, 1인당 최대 2억원 한도로 투자할 수 있다.
금융위는 투자풀의 안정적인 운영을 위해 장기 가입예정자에게는 가입우선순위를 부여키로 했다.
우선순위 기준은 8년 이상 가입 예정자는 1순위, 6년 이상 2순위, 4년 이상 3순위 등이다. 다만 약정한 가입기간 중 2년내 환매할 경우 운용수익의 50%를 차감하고 4년내 환매하면 운용수익의 30%를 차감하는 패널티를 부과하기로 했다.
다만 주택을 구입하거나 사망, 장기요양 등 불가피한 사유가 인정되는 경우에는 운용수익 차감 없이 중도환매를 허용키로 했다.
또, 가입자가 급전이 필요할 경우를 대비해 증권금융이 가입자의 펀드 수익권을 담보로 대출도 제공할 계획이다.
투자풀은 한국증권금융이 관리하며, 손해를 최소화하기 위해 증권금융이 5% 내에서 시딩(seeding) 투자해 투자손실을 우선 흡수하는 방식을 택했다.
금융위가 목표로 하는 투자풀 수익률은 연평균 2.5%수준으로, ‘3년만기 예금금리+1%포인트(100bp)’이상으로 잡았다.
펀드는 주로 우량 뉴스테이 사업에 투자하고, 투자 풀 수익자에게 안정적인 배당이 가능하도록 대출 방식 투자도 적극적으로 활용할 예정이다.
임대주택펀드와 같은 세제혜택도 제공된다.
납입액 5,000만원까지 5.5%로 분리과세 되고 5,000만~2억원은 15.4%의 일반 분리과세가 이뤄진다.
김태현 자본시장국장은 “전국 임차인 1,000명을 대상으로 보유중인 임대보증금 수준, 대출 수준, 여유자금 운용현황 및 투자풀 투자의향을 표본조사한 결과 약 385,000여명의 잠재 가입자가 있을 것으로 추정된다”고 말했다.
그러나 일각에서는 투자풀 최소 가입기간이 4년 이상이어서 월세 세입자가 얼마나 투자할 지에 대한 회의적인 시각도 나오고 있다.
사실상 월세 계약 주기가 2년인 만큼 향후 반전세 등으로 옮기는 세입자는 당장 목돈이 묶일수 있기 때문이다.
아울러 당초 안정적인 채권 등에 투자하는 펀드 방식에서 뉴스테이 사업으로 투자처가 변동되는 등 투자금 손실 가능성도 있다.
